Les impacts fiscaux de la détention d’une Société Civile Immobilière (SCI) pour un résident fiscal canadien

La détention d’une Société Civile Immobilière (SCI) en France présente des implications fiscales importantes pour les résidents fiscaux canadiens. Du point de vue français, une SCI relevant de l’impôt sur le revenu est en principe fiscalement transparente : ce sont les associés qui sont imposés sur leur quote-part de revenus. Du point de vue canadien, en revanche, la qualification d’une SCI (société, fiducie, société de personnes ou entité « transparente ») n’est pas automatique et doit être déterminée au cas par cas selon ses caractéristiques juridiques et factuelles.

Dans bien des situations, l’Agence du revenu du Canada considère que les revenus et les gains de la SCI doivent être attribués aux associés résidents canadiens, qui doivent alors les inclure dans leurs déclarations de revenus personnelles, qu’ils aient ou non reçu de distributions. Cette particularité nécessite une compréhension approfondie des règles canadiennes et françaises afin d’optimiser la gestion patrimoniale et de limiter le risque de double imposition. Dans cet article, sont présentées les spécificités de la détention d’une SCI pour un résident fiscal canadien, en mettant l’accent sur les implications fiscales et les principales pistes de planification.

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I) Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCI) en France ?

La SCI est une société civile dont l’objet social porte nécessairement sur la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier et ne doit pas comporter de caractère commercial.

Une SCI est généralement créée pour l’un ou plusieurs des objectifs suivants :

• La gestion d’immeubles
• La mise en location d’immeubles
• La construction d’immeubles en vue de leur vente, à condition que l’activité reste civile

La SCI permet à plusieurs personnes de détenir et de gérer ensemble un ou plusieurs biens immobiliers. Pour la constituer, il faut au minimum deux associés (personnes physiques ou morales). Il n’est pas possible de constituer une SCI avec un associé unique, sauf dans certaines situations provisoires (SCI dite « unipersonnelle ») limitées dans le temps.

Après la création, la gestion est confiée à un ou plusieurs gérants, qui peuvent être des associés ou des tiers. Les statuts définissent leurs pouvoirs et les modalités de prise de décision.

II) Les principaux avantages de la SCI

Les avantages classiques d’une SCI sont notamment les suivants :

• Faciliter la transmission d’un patrimoine immobilier en transmettant des parts sociales plutôt que l’immeuble lui-même, ce qui permet souvent une plus grande souplesse et une planification progressive
• Offrir une certaine flexibilité dans la gestion des biens immobiliers (entrée ou sortie d’associés, organisation de l’indivision, baux, etc.), notamment dans le cadre d’une SCI familiale

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu (IR) en France. Les associés peuvent toutefois opter, sous conditions, pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option est en principe irrévocable : une fois le passage à l’IS effectué, il n’est plus possible de revenir au régime de l’IR, sauf à dissoudre et recréer une structure.

III) Quel régime fiscal pour une SCI en France ?

Une SCI peut relever de l’un des deux régimes d’imposition suivants :

• L’impôt sur le revenu (IR)
• L’impôt sur les sociétés (IS)

Les effets fiscaux, en France et au Canada, diffèrent sensiblement selon le régime choisi.

A) SCI soumise à l’impôt sur le revenu

Le régime de l’IR est l’option par défaut. La société est dite « transparente » en France : ce ne sont pas les bénéfices de la société qui sont imposés en tant que tels, mais la quote-part de ces bénéfices entre les mains de chaque associé, en fonction de sa participation au capital.

Les revenus tirés des immeubles détenus par la SCI sont imposés comme revenus fonciers (ou revenus assimilés) chez chaque associé. Ce sont donc les associés, et non la SCI, qui supportent l’impôt. Lorsque les revenus sont faibles ou que la structure est utilisée principalement dans une logique patrimoniale à long terme, ce régime peut être intéressant.

Pour les non-résidents détenant une SCI à l’IR, les revenus issus des immeubles situés en France restent imposables en France. En outre :

• L’impôt sur le revenu français sur la plus-value immobilière est en pratique nul au-delà d’une durée de détention de 22 ans
• Les prélèvements sociaux ne sont totalement exonérés qu’au bout de 30 ans de détention

B) SCI soumise à l’impôt sur les sociétés

L’option pour l’IS doit être formalisée et est, en principe, définitive. En cas d’erreur de stratégie, il faut en pratique dissoudre et liquider la société, puis éventuellement en constituer une nouvelle à l’IR.

L’IS peut devenir intéressant lorsque :

• Le foyer fiscal des associés est dans les tranches élevées de l’IR
• Les associés souhaitent capitaliser les revenus dans la société plutôt que les distribuer immédiatement

Le taux normal de l’IS est aujourd’hui d’environ 25% (avec éventuellement un taux réduit pour une partie des bénéfices de certaines sociétés), tandis que le taux marginal supérieur de l’IR sur les revenus peut atteindre environ 45%, hors prélèvements sociaux. La SCI à l’IS permet, en outre, d’amortir fiscalement les immeubles (déduire la perte de valeur comptable dans le temps) et de déduire certaines charges (rémunération du gérant, frais et droits liés à l’acquisition, etc.).

IV) Quelques avantages fiscaux courants liés aux biens détenus via une SCI

A) Déduction de certains travaux

Lorsque la SCI supporte des travaux sur un immeuble, certains d’entre eux peuvent constituer des charges déductibles (amélioration, réparation, entretien, travaux liés à la vétusté ou à un cas de force majeure, travaux destinés à faciliter la location). Ne sont en revanche pas déductibles, en régime foncier classique, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement, qui suivent un autre traitement fiscal.

B) Imposition des plus-values en cas de vente

En cas de cession d’un immeuble détenu par une SCI à l’IR, le régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique : la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, puis soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs selon la durée de détention (exonération de l’IR au-delà de 22 ans, exonération totale des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans).

Lorsque l’immeuble constitue la résidence principale d’un associé et que certaines conditions sont remplies, une exonération de la plus-value peut s’appliquer, même si le bien est détenu par une SCI.

C) Avantages en cas de SCI familiale

Dans une SCI familiale, la détention par parts permet souvent d’optimiser la transmission (donations partielles et progressives de parts, éventuelles décotes, organisation de la succession). Les droits d’enregistrement et de succession restent toutefois calculés en fonction de la valeur des parts et du lien de parenté, et ne peuvent pas être décrits par un seul pourcentage universel : les chiffres doivent être appréciés au cas par cas.

V) Implications fiscales de la détention d’une SCI en France pour un résident canadien

Pour un résident fiscal canadien, la détention d’une SCI française soulève des questions fiscales dans les deux pays.

En France, les revenus locatifs et les plus-values sur des immeubles situés en France sont en principe imposables en France, que le propriétaire soit résident ou non-résident. Les règles varient selon que la SCI relève de l’IR ou de l’IS.

Au Canada, la qualification fiscale de la SCI n’est pas figée : l’Agence du revenu du Canada examine la structure pour déterminer si elle doit être assimilée à une société, une société de personnes, une fiducie ou une entité « transparente ». Dans de nombreux cas, les revenus (loyers nets, plus-values) sont attribués aux associés résidents canadiens, qui doivent alors les inclure dans leur déclaration de revenus, même en l’absence de distribution.

Lorsque des impôts sont payés en France sur ces revenus (impôt sur le revenu, IS, prélèvements sociaux), le résident canadien peut, en principe, demander un crédit d’impôt étranger, dans les limites prévues par la Loi de l’impôt sur le revenu et par la Convention fiscale France–Canada. Ce crédit est plafonné au montant de l’impôt canadien applicable au même revenu, de sorte qu’une double imposition partielle peut subsister dans certains cas.

Lors de la vente des parts de la SCI, le résident canadien est en règle générale imposable au Canada sur le gain en capital réalisé sur ces parts. Si la SCI vend elle-même l’immeuble, la plus-value est imposée en France au niveau de la société ou des associés (selon le régime), et le résident canadien doit également tenir compte de ce gain dans son calcul de gain en capital au Canada sur sa participation.

Les risques de décalage et de double imposition sont particulièrement importants :

• Lorsque les parts ont été reçues par héritage
• Lorsque la personne est devenue résidente du Canada après l’acquisition de l’immeuble ou des parts
• Lorsque la SCI est soumise à l’IS et que le Canada retient une qualification différente

Pour toutes ces raisons, il est essentiel de consulter un fiscaliste connaissant à la fois le droit fiscal français et canadien avant de vendre un immeuble ou des parts de SCI, de modifier le régime fiscal de la société ou de mettre en place une transmission du patrimoine.

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