Fiscalité immobilière

Changement d’usage d’une résidence ou d’un chalet

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Changement d’usage d’une résidence ou d’un chalet
Alexandre Blouin
- Le choix des paragraphes 45(2) et 45(3) L.I.R.

Qu’est-ce qu’un changement d’usage ? 

Un changement d’usage survient lorsqu’un immeuble change de vocation. Ce changement d’usage peut être total ou partiel. 

Il est question d’un changement d’usage total lorsqu’un bien qui servait de résidence principale ou de chalet utilisé à des fins personnelles, devient un bien qui sert à produire du revenu (par exemple, la location de cette maison à long terme). Dans ce cas, il peut être intéressant de se questionner sur le choix du paragraphe 45(2) L.I.R.

 Il est également question d’un changement d’usage lorsqu’un bien qui servait à produire du revenu (par exemple, un chalet possédé dans un but de location) devient un bien qui sert de résidence principale (par exemple, ce même chalet à titre de résidence principale). Dans ce cas, il peut être intéressant de se questionner sur le choix du paragraphe 45(3) L.I.R. 

Un changement d’usage peut engendrer plusieurs conséquences non désirées si un contribuable ne prend pas bien le temps de s’informer. Il peut être utile de recourir à l’aide d’un fiscaliste afin de se questionner quant aux choix qu’il est possible de faire et quant aux conséquences de ces choix. En effet, une solution peut être adaptée à un contribuable alors qu’elle ne le sera pas pour un autre et vice versa. 

Quelles sont les conséquences d’un changement d’usage ?

De manière générale, lorsqu’aucun choix n’est effectué, le changement d’usage entraîne une disposition réputée de la totalité (si c’est un changement complet) ou d’une partie (si c’est un changement partiel) du bien à la juste valeur marchande « JVM » et une nouvelle acquisition à cette même valeur. Cette disposition réputée fait en sorte qu’on traite un changement d’usage comme une vente, même si celle-ci est fictive. Vente qui peut engendrer beaucoup d'impôts alors que le bien n’a pas été réellement vendu. 

Changement complet d’un bien servant de résidence principale en un bien servant à produire du revenu

Dans ce cas précis, l’exemption pour résidence principale de l’article 54 L.I.R. peut totalement éliminer ou réduire le gain découlant de cette disposition réputée. Cependant, le choix du paragraphe 45 (2) L.I.R. peut avoir d’autres conséquences favorables pour le contribuable s’il respecte toutes les conditions requises. 

Choix du paragraphe 45(2) L.I.R.

Qu’est-ce que ça implique ?

En effectuant ce choix, le contribuable peut reporter la prise en compte du gain dans le calcul de son revenu imposable à une année future puisque ce choix fait en sorte qu’il n’y a pas de disposition réputée au moment du changement d’usage. 

Si toutes les conditions sont remplies, la disposition permettrait de s’imposer sur ce gain que lors de la disposition réelle du bien. De plus, ce choix permet au contribuable de faire bénéficier ce bien de l’exonération pour la résidence principale pour quatre années supplémentaires sans devoir y habiter normalement. 

Quelles sont les conditions ? 

Pour avoir droit aux pleines conséquences de ce choix, le contribuable (ou un autre membre de son unité familiale) ne doit pas désigner un autre bien comme résidence principale, durant les quatre années ultérieures au changement d’usage. Le contribuable doit également être résident ou résident réputé du Canada. 

En faisant ce choix, le contribuable renonce à son droit de prendre une déduction pour amortissement « DPA » pour réduire son revenu de location (qui lui doit être déclaré). Si le contribuable prend la DPA, le choix s’annule au 1er jour de l’année et la disposition réputée opère, il renonce ainsi à son choix.

Pour faire ce choix, il est nécessaire de joindre en annexe de la déclaration de revenu de l’année de la disposition, une lettre dûment signée par le contribuable à cet effet. Si la déclaration est faite en ligne, il est également nécessaire de remplir un document à cet effet sur le site Web de l’ARC.

Changement d’un bien servant à produire du revenu en un bien servant de résidence principale

Le gain ou la perte en capital qui découle de cette disposition réputée pourrait devoir être déclaré dans l’année. Cependant, le choix du paragraphe 45 (3) L.I.R. peut entraîner des conséquences favorables pour le contribuable s’il respecte toutes les conditions requises. 

Choix du paragraphe 45(3) L.I.R.

Qu’est-ce que ça implique ? 

En effectuant ce choix, le contribuable peut reporter la prise en compte du gain en capital à une année future puisque ce choix fait en sorte, tout comme le précédent, qu’il n’y a pas de disposition réputée lors du changement d’usage. 

Si toutes les conditions sont remplies, la disposition pourrait s’effectuer lors de la disposition réelle du bien seulement. De plus, ce choix permet au contribuable de désigner ce bien comme résidence principale pour les quatre années antérieures sans y avoir habité normalement. 

Quelles sont les conditions ? 

Pour avoir droit aux pleines conséquences de ce choix, durant les quatre années précédentes au changement d’usage, le contribuable (ou un membre de son unité familiale) ne doit pas avoir désigné une autre résidence principale. Il doit également avoir été un résident ou un résident réputé du Canada. 

Le contribuable ne doit pas avoir pris de DPA dans le passé à l’égard de ce bien et notez que les autorités fiscales ne permettent habituellement pas de redresser des déclarations passées afin d’annuler la dépense d’amortissement. Malheureusement, la disposition réputée ne pourra pas être évitée.

Pour faire ce choix, le contribuable devra joindre en annexe de sa déclaration de revenus de l’année de la disposition réelle du bien, une lettre dûment signée spécifiant ce choix ou remplir un document sur le site Web de l’ARC si la déclaration est faite en ligne. 

Changements partiels d’usage

Un changement d’usage peut également s’appliquer sur une partie d’un bien seulement. Afin d’éviter la disposition réputée d’une partie du bien, il est possible de faire le choix du paragraphe 45(2) ou 45(3) L.I.R. Cependant, toutes les conditions mentionnées précédemment doivent être respectées.

Conclusion

Lors d’un changement d’usage, qu’il soit total ou partiel, il peut être intéressant de pouvoir reporter les conséquences fiscales d’une disposition présumée à une année ultérieure. De plus, il peut être intéressant de pouvoir désigner un bien comme résidence principale pour quatre années supplémentaires sans devoir y habiter normalement. Pour ce faire, lorsque toutes les conditions sont remplies, il est possible de faire le choix du paragraphe 45(2) L.I.R. ou du paragraphe 45(3) L.I.R. 

Si vous avez plus de questions spécifiques concernant votre cas particulier, n’hésitez pas à consulter un de nos experts. 

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