Impôt immobilier - Le fiscaliste immobilier #1 | Barricad

Éléments clés de la fiscalité immobilière

Les dossiers fiscaux et règles fiscales en matière d'immobilier sont très complexes: l'opinion d'un professionnel de la fiscalité immobilière pourrait vous être utile.
Demandez l'aide d'un fiscaliste immobilier pour bien comprendre les lois entourant la fiscalité immobilière.
Un vrai travail d'analyse doit être effectué pour bien gérer les dossiers en immobilier : il ne faut rien laisser au hasard pour ne pas subir de désastreuses conséquences fiscales.

Impôt des successions Impôt des travailleurs autonomes Impôt immobilier Impôt international

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Aux propriétaires d'immeubles à revenus‍

La fiscalité reliée aux investisseurs immobiliers est particulière. La complexité varie d'un dossier à l'autre, mais même pour un dossier qualifié de « peu complexe » les décisions fiscales peuvent avoir une grande incidence sur l'imposition du particulier à court, moyen ou long terme.

Par exemple, la décision, ou non, de réclamer de l'amortissement peut varier d'une année à l'autre selon la situation. Ce n'est pas parce qu'un particulier réclame de l'amortissement sur un bien immobilier en 2022 que la décision sera la même pour les années suivantes.

La situation des contribuables évolue chaque année et la question doit être analysée constamment, sans exception, et la plupart du temps, à l'aide d'un professionnel.

Les propriétaires d'immeuble à revenu doivent déclarer aux autorités fiscales les revenus immobiliers comme, naturellement, les revenus locatifs des loyers, mais pourraient rencontrer quelques situations particulières qui méritent d’être discuté avec un fiscaliste comme des loyers avec option d'achat ou un loyer à prix réduit fait à un membre de la famille Nonobstant, ils sont admissibles à des déductions d'impôt pour les dépenses suivantes (liste non-exhaustive):

Publicité;
Assurances;
Intérêts et frais bancaires;
Honoraires professionnels;
Frais de gestion et d'administration;
Réparations et entretien;
Impôts fonciers;
Taxes scolaires;
Frais de déplacement;
Électricité.

Il est possible de gérer la plupart des dépenses énumérées ci-dessus sans avoir de connaissances approfondies en fiscalité. Par contre, comme il existe plusieurs particularités au sein de la loi, il est préférable de faire affaire avec un spécialiste de la loi de l'impôt, c'est-à-dire, un fiscaliste.

Par exemple, les dépenses de réparations et d'entretien sur l'immeuble entraînent beaucoup de questionnements au niveau des autorités fiscales. Le travail d'analyse, effectué par le préparateur des déclarations de revenus est primordial afin d’identifier si la dépense est de nature courante ou capitalisable.

En ce qui à trait à l'amélioration de l'immeuble, à chaque dépense effectuée, le préparateur des déclarations de revenus doit se poser la question si la dépense fait augmenter la valeur de l'immeuble par rapport aux matériaux précédemment utilisés et ainsi capitaliser la dépense.

Effectivement, vous gagnerez à confier votre dossier à des personnes qualifiées en fiscalité immobilière qui sont habituées de traiter ces sujets en lien avec les propriétaires d'immeuble, à chaque année.

Nous vous assurons que nous irons chercher le maximum pour votre situation en réduisant les risques de vérification puisque votre dossier sera bien réfléchi.

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Quelles sont les stratégies en matière de fiscalité immobilière?

Il existe plusieurs stratégies à ne pas négliger en termes de fiscalité immobilière lors de l'achat d’un immeuble locatif. Un spécialiste de la fiscalité immobilière s'efforcera de réduire les impôts courants de ses clients afin de maximiser les liquidités disponibles. Cependant, il est inacceptable de faire de la fraude fiscale pour y parvenir comme par exemple, d'inventer des dépenses. Il est donc important de s'assurer que toutes les dépenses admissibles sont appliquées à votre revenu avant de les réclamer et que vous connaissez certaines notions fiscales qui peuvent vous avantager. Nous vous en présentons quelque une:

L’amortissement

L'amortissement est un concept important pour la plupart des investisseurs immobiliers, mais la question est souvent posée de savoir s'il est rentable de le pratiquer. Comme la majorité des dépenses déductibles, il ne s'applique qu'aux immeubles détenus par les entreprises à des fins de location. Sommairement, l’amortissement permet de déduire le coût payé pour un immeuble sur une période correspondant à la durée approximative de ce bien. La loi fiscale autorise généralement une déduction annuelle de 4 % pour l'amortissement de la partie bâtiment d'un immeuble locatif. Le terrain lui, n’est pas amortissable.

Puisque l’amortissement est une dépense, elle vient réduire votre profit au niveau de la fiscalité immobilière et fait ainsi diminuer votre impôt à payer pour chaque période où vous prenez de l’amortissement. Comme l’amortissement est un choix, vous pouvez donc décider de le prendre ou non chaque année. L'amortissement n'est toutefois pas une économie d’impôt permanente dans le cas des biens immobiliers qui ne perdent habituellement pas de valeur, c’est juste un moyen de reporter les impôts. Lors de la vente de votre bien, vous serez généralement imposé sur tous les amortissements précédemment effectués.

Si vous envisagez de conserver votre bien pendant plus d'un an, la stratégie du report d'impôt est très rentable, car elle vous permet de bénéficier de plus de liquidités chaque année grâce aux économies d'impôt et vous permet d'investir davantage. Si vous possédez un immeuble dans une société incorporée, le choix est simple, l'amortissement est généralement rentable. Les investisseurs immobiliers doivent voir l'amortissement comme un prêt du gouvernement, sans intérêt, ni modalité de remboursement, remboursable au moment de la vente de l’immeuble, c'est-à-dire quand l’argent rentre. Pas pire comme “deal”, n’est-ce pas?

Néanmoins, vous devez faire attention lorsque vous investissez personnellement dans l'immobilier, car le principe de l'imposition progressive pourrait jouer un rôle important dans la décision à prendre ou l’amortissement pourrait aussi avoir un impact négatif sur la possibilité de prendre l’exemption sur la résidence familiale. Si vous êtes dans cette situation, consultez votre fiscaliste immobilier de Barricad pour obtenir des conseils.

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L’IMRTD (impôt en main remboursable au titre de dividende, s’appliquant si vous êtes incorporé)

Il s'agit d'une loi fiscale qui touche les entreprises ayant des revenus de placement comme des revenus fonciers (par exemple, des loyers). Vous devez absolument envisager l'IMRTD dans votre stratégie de rémunération, car elle peut être très rentable.

Il s'agit d’une petite mesure pénalisante du gouvernement qui oblige les sociétés à payer, temporairement et à l'avance, l'impôt que l’actionnaire devra éventuellement payer sur les bénéfices générés par la société immobilière. C’est pourquoi, il joue certainement un rôle important dans votre stratégie de réduction du fardeau fiscal en lien avec la fiscalité immobilière. Certains comptables et autres conseillers, ne connaissent pas assez bien ce principe, ce qui fait que certaines entreprises ont des soldes d'IMRTD dépassant le million de dollars simplement parce que les actionnaires ont toujours été payés en salaires.

Frais de déplacement

Si un particulier ne possède qu'un seul bien locatif dans la région où il réside, il ne peut pas déduire les dépenses liées aux déplacements vers ce bien. Toutefois, si sa voiture personnelle est utilisée pour transporter des équipements ou des fournitures nécessaires aux réparations de cette propriété, il peut être en mesure de déduire certains de ces coûts.
Si un particulier possède au moins deux biens locatifs situés dans des villes différentes de sa résidence principale, il peut être en mesure de déduire la plupart de ses frais de déplacement liés à l'exploitation de ces biens.
Si un immeuble locatif appartient à une entreprise, tous les frais de déplacement liés à l'obtention d'un revenu de cet immeuble sont déductibles.

Dépense pour bureau à domicile

S'il est raisonnable, pour vous, de penser que vous devez utiliser une pièce de votre maison pour gérer vos biens immobiliers alors les dépenses liées à cette pièce sont déductibles. Raisonnablement, vous pouvez les déduire jusqu'au moment où elles vous permettent de générer un loyer. Il faudrait, par exemple, avoir un certain nombre de propriétés pour que cela devienne justifiable.
Une fois que vous êtes constitué en société, il est possible de déterminer un prix équitable et qui doit normalement correspondre à la juste valeur marchande s’il s’agit de votre domicile, pour la location d'un espace commercial.

Primes d’assurance vie

Si les conditions suivantes sont remplies, les primes sont déductibles du revenu (impôt) de la propriété.

Conditions :

La société ou le particulier, selon qui est propriétaire des biens garantissant le prêt, est le titulaire de la police d'assurance vie
La police d'assurance vie est cédée à l’institution ayant accordé le prêt permettant de gagner des revenus
Cette cession est véritablement exigée comme garantie du prêt par l’institution
Les intérêts payables sur le prêt sont déductibles

Si toutes les conditions sont respectées mais que le montant de la couverture d'assurance dépasse le solde du prêt, le paiement des primes de franchise devra être calculé au prorata du pourcentage du prêt qui a été remboursé.

Primes d’assurance-invalidité

Fédéral : Vous ne payez pas d'impôts sur les prestations d’assurance-invalidité reçues, mais vous n'êtes pas autorisé à déduire les primes de vos revenus.
Provincial : Si la police est utilisée comme garantie pour un prêt hypothécaire, vous pouvez avoir le droit de déduire la prime. Mais la police doit remplir certaines conditions semblables à celles mentionnées précédemment pour que la police d'assurance-vie soit valable.

Frais de décontamination d’un terrain

En règle générale, pour calculer l'amortissement, il faut ajouter à la valeur du terrain le coût de sa décontamination. Toutefois, si la pollution de votre terrain s'est produite après son acquisition en raison de vos activités génératrices de revenus et que le but de la décontamination du terrain est de le remettre dans son état initial, les dépenses engagées pour la décontamination peuvent être admissibles.

Perte finale

Si vous achetez des biens locatifs dans le but de les revendre, il est peut-être préférable d'offrir aux propriétaires, avec qui vous n’avez aucun lien de dépendance, un prix inférieur à celui du marché et au prix qu'ils ont payé pour leurs biens immeubles. Vous pouvez utiliser l'argument suivant lorsque vous faites une offre pour le bien : La perte finale réalisée par l'ancien propriétaire sur la partie bâtiment est entièrement déductible de tous les types de revenus d'entreprise.