Le Choix 216 LIR : Minimiser l'Impôt sur Vos Revenus Locatifs Canadiens (Guide Étape par Étape)

Afin de faire un lien avec le l’article “Impôts au Canada : ce que doivent savoir les non-résidents fiscaux“, vous devez savoir que lorsqu'un non-résident canadien reçoit un revenu de location d’un bien immeuble canadien, une retenue d’impôts équivalente à 25 % du loyer mensuel brut doit être faite et remise , au plus tard le 15e jour du mois suivant le paiement du revenu de location, sauf si le propriétaire fait le choix prévu à l’article 216 LIR.

En effet, comme l’exercice est fastidieux et souvent coûteux (25% de vos revenus bruts de location sont versés à titre d’impôt final en vertu de la partie XIII de la Loi de l’impôt sur le Revenu), en plus des dépenses locatives, il pourrait être intéressant de se prévaloir du choix annuel prévu à l'article 216 LIR. Cet article permet au propriétaire non-résident de s'engager à produire une déclaration de revenus canadienne distincte et de verser une retenue sur 25% des revenus locatifs nets plutôt que bruts.

En effet, il est souvent très avantageux pour les non-résidents de se prévaloir de ce choix. D’abord, parce qu’il enlève une obligation fiscale aux locataires (elle est transférée à un agent canadien désigné) et parce qu’on préfère remettre 25% des revenus nets au lieu de 25% des revenus bruts !

Pour se prévaloir de ce choix, il y aura trois (3) grandes étapes à faire et respecter pour chaque année (c’est un engagement qui se renouvelle chaque année).

Avant de débuter, vous aurez à désigner un agent canadien, c’est-à-dire un résident canadien possédant un numéro d’identification d’impôt, tel que le numéro d’assurance sociale.. Ce dernier agira à titre de répondant pour vous, aux fins de l'impôt. En somme, il sera responsable du versement de la retenue des impôts calculée sur vos revenus locatifs nets. Cet agent devra obtenir un numéro de compte de non-résident (via son dossier en ligne ou via nos services à titre de représentant professionnel).

Les trois étapes annuelles seront:

1. Produire et transmettre le formulaire NR6 “Engagement à produire une déclaration de revenus par un non-résident touchant un loyer de biens immeubles ou réels ou une redevance forestière” pour l’année à venir, au plus tard le 31 décembre de chaque année. Donc, pour l’année fiscale 2026, la date limite est fixée au 31 décembre 2025.
2. Produire et transmettre les feuillets et le sommaire NR4 “État des sommes payées ou créditées à des non-résidents du Canada” de l’année où l’engagement est actif, au plus tard le 31 mars de l’année suivante. Donc pour l’année fiscale 2025, la date limite de production est fixée au 31 mars 2026.
3. Produire et transmettre une déclaration de revenus T1159 “Déclaration de revenus pour le choix prévu à l'article 216” au plus tard le 30 juin. Donc pour l’année fiscale 2025, la date limite de production est fixée au 30 juin 2026.
    
   1. Attention, s’il y a des impôts supplémentaires à payer, vous devrez les payer avant le 30 avril afin d’éviter les pénalités et intérêts!

La retenue de 25% est donc d’abord calculée sur vos revenus locatifs estimatifs nets, puis est ajustée, lors de la déclaration de revenus, afin de prendre en considération la comptabilité réelle de votre immeuble. Vous vous assurez donc, de cette manière, de minimiser l’impact fiscal d’une détention d’un bien locatif au Canada.

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