Planification fiscale

Comment déduire les intérêts de votre hypothèque personnelle

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Comment déduire les intérêts de votre hypothèque personnelle
Jean-René Sénéchal

3 façons de déduire les intérêts de votre hypothèque personnelle

En fiscalité, on veut toujours déduire le maximum des dépenses admissibles. Le moins élevé est le revenu imposable et le moins élevé sera la facture fiscale. Une dépense admissible est une dépense encourue dans le but de tirer un revenu d’une entreprise ou d’un bien (et ultimement un profit !).

Alors, pouvons-nous faire en sorte que les intérêts payés sur notre maison soient, au final, déductibles d’impôt ?

Eh bien, oui ! Voyons comment c’est possible de transformer des intérêts personnels en intérêts commerciaux…pour votre propre intérêt !

1 — Payer l’hypothèque avec les placements

Il est possible de payer le solde hypothécaire avec des placements et par la suite effectuer un nouvel emprunt dans le but d’investir cette somme. Prenons l’exemple d’une dame qui a un solde hypothécaire de 200 000 $ et des placements non enregistrés, sans gain en capital latent, de 200 000 $.

La dame pourrait :

1)     Rembourser le solde de son hypothèque avec ses placements ;

2)     Emprunter dans une institution financière un montant de 200 000 $ ;

3)     Investir le montant emprunté dans les actifs qu’elle détenait initialement dans ses placements non enregistrés.

Ainsi, au final, elle aurait toujours 200 000 $ d’actifs liquides et 200 000 $ en dettes. Cependant — différence notable — les intérêts seraient déductibles, car le prêta été encouru dans le but de générer des revenus de placement (intérêts,dividendes, loyers, etc.).

Plusieurs éléments doivent être pris en compte et une telle stratégie doit être orchestrée avec un bon planificateur financier.

Premièrement, le taux d’intérêt sur l’emprunt doit être presque aussi bas que le taux d’intérêt hypothécaire. Les économies fiscales c’est une chose, mais elles doivent compenser la hausse de taux !

Ensuite, il serait possible de mettre sur place cette stratégie avec des placements enregistrés (REER ou CELI). Cependant, les impacts fiscaux devraient être considérés et dans de très rares cas cela serait avantageux. Mentionnons que l’investissement fait avec le nouvel emprunt ne doit pas être investi dans des comptes REER ou CELI, car les intérêts ne seraient pas déductibles.

2 — Bureau à domicile

Une façon simple de déduire les intérêts de l’hypothèque de la maison pour un travailleur autonome, pour un entrepreneur incorporé et même pour un employé (sous certaines conditions) est le bureau à domicile.

Pour déduire des dépenses de bureau à domicile, celui-ci doit être soit :

  • le principal lieu de travail de l’entreprise ou ;
  • un endroit dans lequel la personne rencontre de manière régulière des clients ou d’autres intervenants en lien avec l’entreprise.

Si c’est le cas, il est possible de déduire une partie des dépenses de la résidence qui correspondent à la proportion utilisée par l’entreprise. Par exemple si le bureau correspond à 10 %de la superficie totale de la maison, il serait possible de déduire 10 %des dépenses relatives à la maison qui sont en lien avec l’utilisation du bureau.

Parmi ces dépenses : les intérêts hypothécaires ! Pas en totalité, mais c’est mieux que rien.

3 — Mise à part de l’argent

La mise à part de l’argent est une stratégie intéressante pour les travailleurs autonomes et pour les propriétaires d’immeubles locatifs. Il est impossible d’utiliser cette planification si l’entreprise est incorporée ou si les immeubles sont détenus dans une société par actions.

La mise à part de l’argent consiste à transférer, progressivement, le solde hypothécaire personnel vers un compte « marge ».

Premier critère : vous devez avoir les capacités financières nécessaires pour ouvrir une marge de crédit équivalente (ou presque) à votre solde hypothécaire.

Par la suite, il s’agit de « mettre à part l’argent », c’est-à-dire de séparer les dépenses personnelles des dépenses commerciales. Le compte marge sert uniquement à payer les dépenses commerciales. Ainsi, celui-ci augmentera progressivement au rythme des dépenses relatives à l’entreprise ou aux immeubles.

De l’autre côté, les revenus serviront à rembourser le solde hypothécaire personnel.

Si le solde hypothécaire est de 240 000 $ et que les dépenses commerciales mensuelles sont de 10 000 $, il faudra deux ans pour transférer la totalité du solde hypothécaire vers la marge de crédit commerciale.

Par la suite, on pourra rembourser la marge de crédit selon les capacités financières de l’entreprise. Les intérêts seront totalement déductibles et la maison… libre de dettes !

C’est une stratégie assez simple sur papier, mais elle a son lot de particularités. Premièrement, il faut de la discipline, car les revenus ne seront pas automatiquement apposés sur l’hypothèque personnelle. Il faut faire attention pour ne pas se retrouver 24 mois plus tard avec un solde hypothécaire de 240 000 $ et une marge de crédit commerciale de 240 000 $ !

Par ailleurs, il faut encore une fois s’assurer que les paiements n’entraînent pas de pénalités pour remboursement anticipé. Le taux d’intérêt de la marge de crédit commerciale devra aussi être comparé à celui de l’hypothèque conventionnelle afin de confirmer que la stratégie est financièrement rentable.

BONUS : Réhypothéquer les autres immeubles

D’entrée de jeu, je me dois de vous dire que cette stratégie ne fonctionne pas.

Les propriétaires d’immeubles le font souvent : ils refinancent leurs autres immeubles et avec l’argent reçu, ils remboursent leur hypothèque personnelle.

Nous avons vu plus tôt que le prêt doit avoir été effectué en vue de tirer des revenus d’une entreprise ou d’un bien. Or, si le prêt est effectué en vue de rembourser une hypothèque personnelle, vous comprendrez que cela ne peut pas être admissible comme une dépense déductible.

Pourtant, cela est souvent mal compris dans cette situation, car ce sont les actifs générateurs de revenus qui sont pris en garantie (les immeubles locatifs). Mais lorsqu’on suit l’argent, on se rend compte que la stratégie ne fonctionne pas.

Les conseillers hypothécaires ne sont pas nécessairement au courant de cet aspect, donc ils pourraient vous induire en erreur, malgré leur bonne volonté.

On peut donc se demander si les vérificateurs des autorités fiscales sont aux aguets…

Conclusion

Je répète que si vous adoptez une des stratégies présentées dans ce texte, vous devez être bien accompagnés. Selon le cas, vous devrez premièrement en discuter avec votre comptable ou votre fiscaliste, ensuite avec vote planificateur financier et finalement avec votre conseiller hypothécaire. Des pénalités reliées au remboursement anticipé de votre hypothèque, par exemple, pourraient réduire à néant les économies totales, donc vaut mieux vous informer dès le départ !

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