Posséder un immeuble en France quand on est résident fiscal canadien peut être un projet de vie ou d’investissement, mais cela s’accompagne de règles fiscales dans les deux pays. La France et le Canada vont tous deux s’intéresser aux revenus générés par l’immeuble ainsi qu’à sa valeur, chacun selon ses propres règles et selon la convention fiscale entre les deux pays.

Revenus de location et vente de l’immeuble

En règle générale, les loyers et la plus-value (le gain réalisé lors de la vente) d’un immeuble situé en France sont imposés d’abord en France. Le Canada impose aussi ses résidents sur leurs revenus mondiaux : les loyers et le gain à la vente doivent donc également être déclarés dans la déclaration de revenus canadienne.

Pour éviter une double imposition excessive, le Canada permet de demander un crédit pour une partie ou la totalité de l’impôt payé en France, selon des limites précises.
Il est donc important de conserver les avis d’imposition français et les preuves d’impôt payé pour préparer correctement la déclaration canadienne.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en France

En France, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) vise les patrimoines immobiliers dépassant un certain seuil. Un non-résident, comme un Canadien, peut être assujetti si la valeur de ses biens immobiliers français dépasse ce seuil, même s’il n’a aucun revenu en France.

L’IFI se calcule une fois par an sur la valeur des biens au 1er janvier, après déduction de certaines dettes liées à l’immobilier. Avant d’acheter ou d’agrandir un parc immobilier, il est donc recommandé de vérifier si ce seuil pourrait être atteint.

Taxes locales en France

Comme tout propriétaire, un Canadien possédant un immeuble en France doit payer certaines taxes locales, notamment la taxe foncière. D’autres taxes peuvent s’ajouter selon la nature du bien (résidence principale, secondaire, logement loué) et la commune où il se trouve.

Si l’immeuble est loué, les revenus doivent être déclarés en France et seront imposés selon un régime fiscal adapté au type de location (nue ou meublée, petite ou grande échelle). Ces choix, par exemple le régime simplifié ou réel, peuvent avoir un impact important sur l’impôt total et justifient souvent des conseils spécialisés.

Déclaration des biens étrangers au Canada

Au Canada, un résident fiscal qui possède des biens à l’étranger, dont un immeuble en France, peut devoir remplir un formulaire spécial si la valeur de ces biens dépasse un certain montant. Il s’agit d’une obligation d’information qui s’ajoute à la déclaration de revenus annuelle.

Même si ce formulaire n’est pas toujours requis, tous les revenus provenant de l’immeuble français doivent être déclarés au Canada. Les pénalités en cas de non-respect des obligations de déclaration peuvent être importantes, d’où l’importance de se renseigner dès l’achat.

Biens à usage personnel

Certains biens utilisés principalement pour l’agrément personnel, comme un chalet ou une maison de vacances, peuvent être traités différemment de biens détenus uniquement à des fins d’investissement.
La qualification de bien à usage personnel dépend de l’utilisation réelle : occupation par le propriétaire ou location à des tiers.

Même lorsqu’il s’agit d’un bien à usage personnel, un gain peut être imposable au Canada au moment de la vente ou du décès. Il est donc risqué de présumer qu’un bien de vacances étranger est exempt d’impôt simplement parce qu’il n’est pas loué.

Transmission aux héritiers

Au décès du propriétaire, la France peut percevoir des droits de succession sur un immeuble situé sur son territoire, même si la personne décédée vivait au Canada. Le montant dépend notamment de la valeur du bien et du lien entre le défunt et ses héritiers.

Du côté canadien, le décès entraîne généralement une imposition sur le gain accumulé, comme si l’immeuble avait été vendu immédiatement avant le décès. Les règles de coordination entre l’impôt canadien et les droits de succession français sont complexes et ne suppriment pas toujours toute double imposition, ce qui rend la planification successorale particulièrement importante.

FAQ – Fiscalité d’un immeuble en France pour un résident canadien

1. Un Canadien doit-il déclarer un immeuble en France dans sa déclaration de revenus au Canada ?

Oui. Tous les revenus tirés de l’immeuble (loyers, gain à la vente) doivent être déclarés dans la déclaration de revenus canadienne.

2. Le Canada impose-t-il les revenus immobiliers déjà imposés en France ?

Oui, mais un crédit pour impôt étranger peut réduire ou éliminer la double imposition.

3. Un résident canadien peut-il être soumis à l’IFI en France ?

Oui, si la valeur de ses biens immobiliers français dépasse le seuil d’imposition de l’IFI.

4. Quelles taxes locales un Canadien doit-il payer en France ?

Principalement la taxe foncière, à laquelle peuvent s’ajouter d’autres taxes selon l’usage du bien et la commune.

5. Dois-je remplir une déclaration des biens étrangers au Canada pour un immeuble en France ?

Oui, si la valeur totale de vos biens étrangers dépasse le seuil déclenchant l’obligation du formulaire.

6. La vente d’une résidence secondaire en France est-elle imposable au Canada ?

Oui. Même pour un bien à usage personnel, un gain en capital peut être imposable au Canada.

7. Y a-t-il des droits de succession en France pour un propriétaire canadien ?

Oui. La France impose les biens situés sur son territoire au décès du propriétaire, même s’il résidait au Canada.

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