Taxe sur les logements sous-utilisés : vos logements pourraient être visés!

Mise à jour le 26 novembre 2025

Le texte ci-dessous a été adapté en fonction des récentes modifications apportées par le gouvernement du Canada à la Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés (« Loi »), applicables rétroactivement à compter de l’année d’imposition 2022. De plus, dans son budget de novembre 2025, le gouvernement fédéral a annoncé l’abolition de cette Loi pour les années postérieures à 2024.

En d’autres termes, le cadre spécifique décrit ci-dessous s’applique uniquement aux années 2022, 2023 et 2024. À compter de l’année 2025, les contribuables auparavant assujettis à la Loi ne sont plus tenus de produire la déclaration TLSU ni de se conformer aux obligations qui y étaient liées.

Nous vous invitons à consulter les ressources officielles, notamment la Loi elle-même ainsi que le site de l’Agence du revenu du Canada, pour obtenir des renseignements additionnels ou à jour.

Trente ans après l’entrée en vigueur de la taxe sur les produits et services (« TPS »), Ottawa introduit discrètement une nouvelle taxe en entérinant la taxe sur les logements sous-utilisés (« TLSU »). Ce tout premier impôt foncier fédéral aurait pour objectif de lutter contre la spéculation immobilière au Canada. Lorsqu’elle fut initialement adoptée, la TLSU visait les propriétés appartenant aux non-résidents du Canada. Cependant, elle exigeait que certains contribuables canadiens produisent tout de même le formulaire UHT-2900.

Qu’est-ce que la TLSU ?

Annoncée lors du budget fédéral 2021 et entrée en vigueur le 1^er janvier 2022, la TLSU vise à imposer une taxe annuelle de 1 % sur la valeur de biens immobiliers qui répondent à la définition d’un immeuble résidentiel, si l’immeuble est sous-utilisé ou vacant, et qu’il appartient directement ou indirectement, en totalité ou en partie, à des personnes, physiques ou morales, non canadiennes et non résidentes.

Pour réussir à identifier les immeubles qui sont assujettis à cette nouvelle taxe, la Loi prévoit la production du formulaire UHT-2900, annuellement, pour chaque immeuble résidentiel. Cela oblige de nombreux propriétaires, à déclarer leur situation, à défaut de quoi, des pénalités pour non production, pouvant aller jusqu’à 10 000 $, s’appliqueront.

Le formulaire UHT-2900 et le paiement du solde de taxe, s’il y a lieu, à l’Agence du Revenu du Canada (« ARC ») doivent être faits au plus tard le 30 avril suivant la fin de l’année civile

Qui doit produire la déclaration TLSU?

La détermination de votre obligation de produire le formulaire UHT-2900 se fait en deux étapes. En premier lieu, il faut être propriétaire, au 31 décembre, d’un immeuble qui répond à la définition d’un « immeuble résidentiel » et en second lieu, vous ne devez pas être « propriétaire exclu », aussi défini dans la Loi.

Quand on parle d’un « immeuble résidentiel » aux fins de la TLSU, on pourrait simplifier et vulgariser la définition en mentionnant qu’on vise les immeubles situés au Canada, qui sont des « triplex ou moins », soit :

• les maisons individuelles (contenant jusqu’à trois unités d’habitation) ;
• les maisons jumelées ;
• les maisons en rangée ;
• les maisons en copropriété ;
• les biens immeubles semblables qui sont destinés à être une parcelle séparée ou une autre division d’immeuble.

Il faut noter qu’un logement en copropriété ne serait pas un immeuble résidentiel pour les fins de la TLSU, si celui répond aux 3 conditions ci-dessous :

• le logement en copropriété fait partie d’un immeuble qui compte au minimum quatre logements en copropriété ;
• vous êtes le propriétaire d’au moins 90 % des logements du dit immeuble ;
• vous affectez au moins 90 % des logements en copropriété que vous détenez dans l’immeuble à l’occupation continue par des personnes à titre de résidence ou d’hébergement pour une période minimale d’un mois.

De manière générale, les propriétaires canadiens d’immeuble résidentiel sont des propriétaires exclus.

Les propriétaires exclus sont, mais sans limitations, listées ici :

• Les particuliers qui sont des citoyens ou résidents permanents du Canada (« particuliers canadiens ») ;
• Les sociétés canadiennes faisant des appels publics à l’épargne ;
• Les personnes qui sont propriétaires de l’immeuble     résidentiel en leur qualité de fiduciaire d’une fiducie de fonds commun de     placement, d’une fiducie de placement immobilier ou d’une fiducie     intermédiaire de placement déterminée ;
• Les personnes morales canadiennes déterminées ;
• Les organismes de bienfaisance enregistrés ;
• Les coopératives d’habitation ;
• Les municipalités et autres institutions publiques et organes ;
• Un corps dirigeant autochtone ou une personne morale détenue à part entière par un tel corps dirigeant ;
• Les « personnes visées par règlement ».

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Avant les modifications proposées par le gouvernement canadien, les personnes morales canadiennes déterminées et les citoyens canadiens en leur qualité de fiduciaire de fiducie canadienne devaient produire le formulaire UHT-2900. Puisque les sociétés privées canadiennes représentent le cœur du moteur économique canadien, nombreuses sociétés ont dus produire le formulaire UHT-2900 en demandant une exonération du paiement de la taxe.

Afin de remédier à cette situation, à compter de l’année 2023, le gouvernement a apporté d’importants changements à la législation. Les sociétés privées canadiennes ainsi que les personnes agissant à titre de fiduciaires d’une fiducie canadienne ne sont désormais plus tenues de produire ce formulaire Elles sont dorénavant considérées comme des propriétaires exclus (autrefois assujettis, mais exemptés du paiement de la taxe). Il s’agit là de l’un des changements majeurs introduits par le législateur canadien.

Qui doit payer la TLSU ?

Toutes les entités qui ne sont pas propriétaires exclus doivent produire le formulaire UHT-2900 et payer la taxe s’ils ne réussissent pas à se qualifier à une des nombreuses exemptions possibles, prévues dans la Loi.

Les non-résidents qui ne sont pas des citoyens canadiens pourront être exemptés si, par exemple, le logement est loué, par bail, plus de 180 jours par année. En revanche, la location à court terme, sur Airbnb par exemple, ne permettrait pas d’exempter un non-résident du paiement de la taxe dans la mesure où la Loi prévoit que, pour atteindre les 180 jours d’occupation, on ne doit pas compter les périodes de moins d’un mois.

Il ne faut surtout pas sous-estimer la simplicité de cette obligation. Il est très important de communiquer avec vos professionnels de la fiscalité afin d’analyser si vous êtes assujettis à la TLSU annuelle, si vous êtes admissibles à une exemption de paiement, à défaut de se voir imposer des pénalités pour non-production.

Sans être une liste exhaustive, nous suggérons aux personnes ci-dessous de communiquer avec nous afin d’analyser votre situation, à savoir :

• Les nouveaux arrivants qui n’ont pas encore leur statut officiel et qui achètent un immeuble au Canada ;
• Les propriétaires étrangers qui détiennent un immeuble résidentiel au Canada.‍

Nous pouvons vous aider dans vos démarches!

Pour de plus amples renseignements, n’hésitez pas à faire appel à nous.

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