Droits de mutation et changement de propriétaire : ce qu’il faut savoir

Lorsqu’il est question de transmettre la propriété d’une entreprise, d’un immeuble ou d’autres actifs importants, plusieurs règles fiscales peuvent s’appliquer.

Deux grands volets doivent généralement être considérés :

• l’impôt sur le revenu et les gains en capital
• les droits de mutation immobilière, souvent appelés taxe de bienvenue

Contrairement à plusieurs pays européens, il n’existe pas au Canada de droits de succession ni d’impôt spécifique sur les dons payé par le bénéficiaire.

Cependant, certains événements comme un don, une vente ou un décès peuvent déclencher des conséquences fiscales pour la personne qui transfère les biens. Lorsqu’un immeuble est acheté, l’acheteur doit également payer des droits de mutation immobilière à la municipalité.

Dans cet article, nous abordons :

• les droits de mutation immobilière (taxe de bienvenue)
• les impacts fiscaux d’un changement de propriétaire, notamment dans un contexte de dons ou de décès.

Les droits de mutation immobilière (« taxe de bienvenue »)

Les droits de mutation immobilière sont une taxe municipale payable lorsqu’un immeuble change de propriétaire. On les appelle couramment la taxe de bienvenue.

Quand sont-ils exigibles?

Les droits de mutation sont généralement dus lors d’un transfert de propriété immobilière, par exemple :

• l’achat d’une maison, d’un condo ou d’un immeuble locatif
• l’acquisition d’un immeuble commercial
• certaines restructurations où un immeuble est transféré à une société

Il existe certaines exemptions prévues par la loi, notamment dans des situations particulières comme certains transferts entre conjoints ou entre une personne et sa société. Ces situations doivent toutefois être analysées avec un professionnel.

Qui paie les droits de mutation?

C’est généralement l’acheteur qui doit payer les droits de mutation immobilière.

Après l’inscription de la transaction au registre foncier, la municipalité envoie un compte de droits de mutation, qui doit habituellement être payé dans un délai d’environ 30 à 60 jours.

Comment les droits sont-ils calculés?

Les droits de mutation sont calculés sur la base de la valeur la plus élevée parmi :

• le prix payé pour l’immeuble
• le montant inscrit à l’acte de vente
• la valeur inscrite au rôle d’évaluation municipale (souvent ajustée par un facteur)

Les taux sont progressifs par tranche de valeur. Le gouvernement fixe des taux minimums, mais certaines grandes villes peuvent appliquer des taux plus élevés sur les tranches supérieures.

Dons et changement de propriétaire : ce qu’il faut savoir

Plusieurs propriétaires pensent qu’en donnant leur maison ou leurs placements à leurs enfants, ils éviteront l’impôt.

La réalité fiscale est plus nuancée.

Le bénéficiaire d’un don

Au Canada, la personne qui reçoit un don n’a généralement pas d’impôt à payer sur le don lui-même.

Par exemple, un parent peut donner un montant d’argent à son enfant sans que celui-ci ait à l’inclure comme revenu dans sa déclaration.

Cependant, dès que cet argent ou ce bien commence à générer des revenus, ceux-ci deviennent imposables. Cela peut inclure :

• des intérêts
• des dividendes
• des loyers
• des gains en capital

Le donateur

Pour la personne qui donne certains biens comme :

• un immeuble
• un chalet
• des actions
• un immeuble locatif

le fisc considère souvent qu’il y a une disposition réputée à la juste valeur marchande.

Autrement dit, la situation est traitée comme si le bien avait été vendu à sa valeur marchande au moment du don.

Cela peut entraîner :

• un gain ou une perte en capital
• l’inclusion de 50 % du gain en capital dans le revenu imposable
• un impôt à payer selon les taux d’imposition applicables

Cette règle est particulièrement importante lorsque l’on souhaite transférer une maison ou une entreprise à ses enfants.

Ce qui arrive au décès

Contrairement à certains pays, le Canada n’impose pas de droits de succession payés par les héritiers.

Cependant, le décès entraîne généralement une disposition réputée des biens.

La disposition réputée au décès

Au moment du décès, on considère généralement que la personne a vendu tous ses biens à leur juste valeur marchande immédiatement avant son décès.

Cela peut générer des gains en capital sur :

• les immeubles
• les placements non enregistrés
• certains biens d’entreprise

Ces gains sont imposés dans la déclaration finale de revenus du défunt.

Il peut également y avoir d’autres impacts fiscaux, notamment pour certains régimes enregistrés comme les REER ou les FERR, qui peuvent devenir entièrement imposables.

Le transfert au conjoint

Le transfert de biens à un conjoint ou conjoint de fait admissible bénéficie souvent de règles permettant de reporter l’impôt à plus tard, si certaines conditions sont respectées.

Ces règles font partie des outils importants de la planification successorale.

Transmission d’entreprise et planification

Lorsqu’il est question de changer le propriétaire d’une entreprise, que ce soit dans un contexte de vente, de relève familiale ou d’arrivée de nouveaux actionnaires, plusieurs éléments fiscaux doivent être pris en compte.

Par exemple :

• l’imposition des gains en capital du propriétaire sortant
• l’utilisation possible de l’exonération cumulative des gains en capital pour les actions admissibles de petite entreprise
• la structuration du transfert d’actions à la relève (enfant ou employé clé)
• le fait qu’un don d’actions peut déclencher l’impôt chez le cédant, comme s’il s’agissait d’une vente à la juste valeur marchande

Ces règles peuvent être complexes et évolutives. Une planification adéquate avec des professionnels permet souvent de réduire considérablement la facture fiscale globale.

Comment s’y retrouver comme propriétaire

Si vous êtes propriétaire d’un immeuble ou d’une entreprise et que vous envisagez :

• de vendre
• de transférer à vos enfants
• de préparer votre succession

il est important de garder en tête que :

• la taxe de bienvenue (droits de mutation immobilière) est une taxe municipale payable par l’acheteur lors d’un achat d’immeuble
• les dons ne sont généralement pas imposables pour le bénéficiaire, mais peuvent entraîner de l’impôt pour la personne qui donne
• le décès entraîne souvent une disposition réputée des biens, ce qui peut générer des gains en capital imposables

Une planification adaptée à votre situation permet de mieux comprendre ces règles et de réduire autant que possible l’impact fiscal lors d’un changement de propriétaire.

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