Quand est-il pertinent de s’incorporer en immobilier?

Plusieurs investisseurs immobiliers se demandent à quel moment et dans quel contexte l’incorporation est pertinente. Bien que nous énumérerons les principaux avantages et inconvénients de ladite incorporation, chaque situation est différente et l’avis d’un professionnel en fiscalité demeure crucial.

Demander l’avis d’un fiscaliste

Est-ce qu’il existe un chiffre magique à partir duquel l’incorporation est, hors de tout doute, une bonne décision financière ?

Malheureusement, l’incorporation ne peut se justifier par l’atteinte d’un nombre «X» de propriétés ou encore le dépassement d’une valeur «Y» en termes d’actifs immobiliers.

Comme on peut le lire dans le blog de mon collègue Alexandre Blouin «Immeubles commerciaux : devrait-on s’incorporer?», le taux d’imposition d’un actif immobilier dans une compagnie n’apporte pas d’avantage fiscal, alors la décision d’incorporation doit plutôt être liée aux objectifs financiers, juridiques et successoraux que l’on cherche à atteindre. À ce titre, les éléments à prendre en compte sont notamment : la protection d’actifs, les objectifs de croissance et la transmission de ses actifs immobiliers aux générations futures.

Les avantages de l’incorporation en immobilier

1- L’incorporation protège vos actifs en limitant votre responsabilité

Un des principaux avantages de l’incorporation est la protection d’actifs. En effet, l’incorporation est toute indiquée lors de la réalisation de projets immobiliers dont le degré de risque est élevé (exemple : constructions neuves). La société par actions, étant une personne morale distincte de ses actionnaires, est elle-même responsable de ses obligations financières. En d’autres mots, la responsabilité de ses propriétaires ne peut être engagée au-delà de leur mise de fonds initiale, sauf dans certains cas d’exceptions (exemple : octroi d’un cautionnement à la banque ou encore la fraude).

2- L’incorporation vous permet d’atteindre vos objectifs de croissance

L’incorporation sera aussi pertinente pour tout investisseur ayant comme objectif d’accroître la taille de son parc immobilier. Dans ce contexte, l’incorporation permettra de créer plusieurs opportunités sur le plan fiscal. À titre d’exemple, la déduction pour amortissement vous permet de créer ou d’augmenter des pertes fiscales. Dans le cas de la vente d’un immeuble à profit, vous pourrez utiliser vos pertes à l’encontre du gain imposable et de la récupération d’amortissement réalisés et ainsi reporter l’impôt payable, le cas échéant. Ce report permet alors de protéger votre trésorerie et de maximiser vos investissements.

En revanche, au niveau personnel, une perte fiscale ne peut pas être créée ou augmentée par l’amortissement, alors on limite, à certains égards, les planifications de réaménagement des actifs du parc.

Au sein d’une société, il est aussi pertinent d’utiliser les pertes créées par la déduction pour amortissement à l’encontre de revenus de location court terme. En effet, de manière générale, les activités de location court terme du type Airbnb génèrent plus de revenus que de dépenses. Il est donc possible d’utiliser les pertes fiscales créées par les immeubles à location à long terme à l’encontre des revenus de location court terme.

3- L’incorporation permet des transiger les dividendes entres sociétés

Une des raisons principales pour lesquelles on incorpore une société pour la détention d’immeuble réside dans le fait qu’on peut utiliser, dans certains cas, de «l’argent brut» pour investir. Effectivement, si l’argent provient d’une société active qui génère des revenus (par exemple un plombier incorporé), on peut faire transiger les dividendes d’une société à l’autre, sans payer d’impôt sur le transfert. Il n’y a donc pas de sortie «personnelle» de l’argent, donc pas d’impôt personnel à payer sur ces sommes. C’est pourquoi on parle alors d’investissement avec de «l'argent brut».

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4- Faciliter la transmission aux générations futures

Une autre raison pour laquelle il peut être avantageux d’incorporer ses immeubles est dans un contexte de planification successorale.

Il est possible d’effectuer indirectement un gel de la valeur d’un ou de plusieurs immeuble(s) grâce aux avantages de l’incorporation. Ainsi, la valeur des actions sera «gelée» et la plus-value sera transférée à la personne (ou aux personnes) en faveur de qui vous avez effectué le gel, via une nouvelle catégorie d’action. C’est ainsi que vous pourrez intégrer vos successeurs à la société. Les bénéficiaires du gel pourront racheter vos actions gelées, au fil des années, vous permettant ainsi de  récupérer votre investissement initial, en plus de la plus-value au moment du gel.

Ce rachat au fil du temps vous permet aussi de différer l’impôt sur plusieurs années. En effet, comparativement à la vente de l’immeuble directement, le rachat progressif des actions permettra de répartir sur un plus grand nombre d’années  l’impact qui aurait autrement été subi dans l’année de la vente d’un seul coup.

Quels sont les inconvénients de l’incorporation en immobilier?

Il existe des inconvénients à une incorporation. Tout d’abord, l’incorporation comprend bien entendu des frais juridiques et fiscaux. De plus, vous devrez faire la conformité chaque année, ce qui engendre des honoraires comptables.

Évidemment, ce sont des frais de plus et des honoraires supplémentaires, alors veuillez-vous assurer avec un fiscaliste d’être dans une position avantageuse avant d’effectuer l’incorporation. N’hésitez pas à communiquer avec quelqu’un de notre équipe!

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