Quand est-il pertinent de s’incorporer en immobilier?

Plusieurs investisseurs immobiliers se demandent à quel moment et dans quel contexte l’incorporation est pertinente. Bien que nous énumérerons les principaux avantages et inconvénients de ladite incorporation, chaque situation est différente et l’avis d’un professionnel en fiscalité demeure crucial.

Demander l’avis d’un fiscaliste

Est-ce qu’il existe un chiffre magique à partir duquel l’incorporation est, hors de tout doute, une bonne décision financière ?

Malheureusement, l’incorporation ne peut se justifier uniquement par l’atteinte d’un nombre « X » de propriétés ou encore le dépassement d’une valeur « Y » d’actifs immobiliers.

Comme on peut le lire dans le blog de mon collègue Alexandre Blouin «Immeubles commerciaux : devrait-on s’incorporer?», le taux d’imposition des revenus nets générés par un actif immobilier détenu par une société représente rarement un avantage fiscal si on le compare au taux d’imposition des revenus nets d’un même actif immobilier détenu personnellement. La décision d’incorporation doit plutôt être prise en fonction des objectifs financiers, juridiques et successoraux recherchés. Par exemple, la protection légale des actifs immobiliers, les objectifs de croissance ou encore la transmission des actifs immobiliers à la prochaine génération.

Les avantages de l’incorporation en immobilier

1- L’incorporation peut offrir une protection légale de vos actifs immobiliers en limitant votre responsabilité personnelle

Un des principaux avantages de l’incorporation est la protection légale d’actifs. En effet, l’incorporation peut être à privilégier lors de la réalisation de projets immobiliers dont le degré de risque est élevé (par exemple : constructions neuves). La société par actions, étant une personne morale distincte de ses actionnaires, est elle-même responsable de ses obligations financières. En d’autres mots, la responsabilité de ses propriétaires ne peut être engagée au-delà de leur mise de fonds initiale, sauf dans certains cas d’exceptions (exemple : octroi d’un cautionnement à la banque ou encore la fraude).

2- L’incorporation peut vous permettre d’atteindre vos objectifs de croissance

L’incorporation pourrait aussi être pertinente pour tout investisseur ayant comme objectif principal d’accroître la taille et la valeur de ses actifs immobiliers. Dans ce contexte, l’incorporation offre certaines opportunités sur le plan fiscal.

Par exemple, une plus grande flexibilité au niveau de l’utilisation de la déduction pour amortissement pourrait permettre à la société de créer ou d’augmenter une perte fiscale. Le cas échéant, et dans la mesure où un actif immobilier est vendu par la société, il serait possible d’utiliser les pertes cumulées à l’encontre du gain en capital imposable et/ou de la récupération d’amortissement ainsi réalisés. Ce report d’impôt payable permettrait à la société de protéger sa trésorerie et de continuer de maximiser ses investissements. En comparaison, la détention d’actifs immobiliers au niveau personnel ne permet qu’à de très rares exceptions de créer ou d’augmenter une perte fiscale en utilisant la déduction pour amortissement.

Un autre exemple où l’incorporation peut s’avérer fiscalement avantageuse est dans le contexte où des revenus de location à court et à long terme sont tirés d’actifs immobiliers. En effet, de manière générale, les activités de location court terme génèrent plus de revenus que de dépenses, alors que ce n’est pas nécessairement le cas pour les revenus de location à long terme. Il peut ainsi s’avérer intéressant d’utiliser les pertes fiscales créées par l’amortissement des immeubles générant des revenus à long terme à l’encontre des revenus de location court terme.

3- L’incorporationpeut permettre de transiger des liquidités par voie de dividendes entre sociétéssans imposition immédiate

Une des raisons principales pour lesquelles un contribuable peut choisir de constituer une société afin de détenir ses actifs immobiliers réside dans le fait qu’il peut utiliser, dans certains cas, des liquidités nettes d’impôt corporatif, plutôt que personnel, aux fins d’investissement. Effectivement, dans la mesure où les liquidités nécessaires à l’investissement immobilier proviennent des revenus nets d’une société exploitant une entreprise active (par exemple, un plombier qui mène ses activités par le biais d’une société), il est possible de faire transiger les liquidités d’une société à l’autre, et ce, par une simple déclaration d’un dividende[1].Ce dividende n’engendrerait aucune imposition immédiate pour l’une ou l’autre des sociétés[2]. En l’espèce, il n’y aurait donc aucune sortie de fonds « personnelle » nécessaire afin de concrétiser l’investissement immobilier.

[1]Si la structure corporative est adéquate et le permet.

[2]Sous réserve du revenu protégé accumulé sur les actions sur lesquelles le dividende est déclaré. Veuillez consulter votre professionnel en fiscalité pour plus de détail au sujet du revenu protégé.

4-Faciliter la transmission des actifs immobiliers à la prochaine génération

Il peut aussi être avantageux de détenir ses actifs immobiliers en société dans un contexte de planification familiale et successorale.

Afin de faciliter le transfert à une prochaine génération, il peut être profitable de procéder au gel de la valeur d’un ou de plusieurs immeubles en échangeant les actions que l’actionnaire détient en contrepartie d’actions non participantes. De nouveaux actionnaires pourront ensuite souscrire à de nouvelles actions participantes pour une valeur nominale. Cela représente une manière assez simple d’intégrer à la valeur future des actifs immobiliers pour la prochaine génération d’investisseurs. Les actions non participantes désormais détenues par l’actionnaire sortant pourront être rachetées au fil des années afin de lui permettre de récupérer son investissement initial, en plus de la plus-value accumulée sur les immeubles au moment du gel.

Quels sont les inconvénients de l’incorporation en immobilier?

Il existe des inconvénients à une incorporation. Tout d’abord, l’incorporation comprend bien entendu des frais juridiques et fiscaux. De plus, annuellement, la société devra produire ses états financiers et ses déclarations de revenus, ce qui engendrera inévitablement des honoraires comptables. De plus, le taux d’imposition des revenus générés parles actifs immobiliers détenus par une société peut s’avérer plus élevé que le taux d’imposition qui serait réservé à un particulier qui générerait ces mêmes revenus.

Veuillez donc vous assurer avec un fiscaliste d’être dans une position avantageuse avant d’effectuer l’incorporation de vos actifs immobiliers. N’hésitez pas à communiquer avec quelqu’un de notre équipe!

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Mise à jour le 23 octobre 2025