Fiscalité immobilière

Taux d'imposition sur gain en capital immobilier | Les impacts fiscaux à la disposition d’un immeuble locatif détenu par un particulier

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Taux d'imposition sur gain en capital immobilier | Les impacts fiscaux à la disposition d’un immeuble locatif détenu par un particulier
Sébastien Guillot

Si vous songez à vendre un bien immobilier locatif, il est fort possible que cette disposition entraîne des impôts à payer. Cet écrit vous aidera à déterminer de quelles façons on détermine les impacts fiscaux à la vente d’un immeuble locatif lorsque celui-ci est détenu par un particulier.

1.  TERMINOLOGIE

§  DPA : Déduction pour amortissement

§  FNACC : Fraction non amortie du coût en capital

§  PBR : Prix de base rajusté

§  PD net : Prix de disposition net

2.   HYPOTHÈSES – VENTE D’UN IMMEUBLE LOCATIF  

Prenons pour exemple le cas d’un particulier qui détient un triplex utilisé uniquement à des fins locatives et dont les attributs de cet immeuble sont les suivants :

ATTENTION : Si vous êtes plutôt copropriétaire d’un immeuble, il est important de considérer uniquement votre quote-part respective dans l’immeuble pour la détermination des impacts fiscaux.

 

Vous remarquerez que nous avons scindé le prix d’acquisition initial afin de répartir le prix d’achat entre le terrain et le bâtiment. Cette étape est particulièrement importante pour la détermination des attributs fiscaux de l’immeuble et trop souvent oubliée en pratique. Pour déterminer la répartition entre le terrain et le bâtiment, il suffit d’opter pour une méthode juste et raisonnable, soit en regardant des comparables, en établissant vous-même le prorata selon les faits propres à l’immeuble ou, à défaut d’avoir quelconques informations pertinentes pour l’établir, en se fiant à la répartition qui est faite sur les données du rôle foncier. 

ATTENTION : Même si une méthode de répartition raisonnable et acceptable est utilisée, il ne sera toutefois pas possible de faire une perte finale sur le bâtiment lorsqu'il y a un gain en capital qui est réalisé sur le terrain.

 

3. CALCUL DES IMPACTS FISCAUX

Les impacts fiscaux liés à la disposition d’un immeuble locatif se calculent en deux temps :

    i.     Le calcul de la récupération d’amortissement ;

   ii.     Le calcul du gain en capital.

3.1   CALCUL DE LA RÉCUPÉRATION D’AMORTISSEMENT

Lors de la vente d’un bien amortissable, une récupération d’amortissement peut avoir lieu si le produit de disposition du bien est plus élevé que le solde de la FNACC de la catégorie du bien à ce moment[2]. La FNACC correspond au coût en capital de tous vos biens amortissables dans une catégorie, moins le total de la[3] demandée au cours des années précédentes.

Pour calculer le montant de la récupération d’amortissement, il suffit de soustraire le solde de la FNACC à ce moment (192 000 $) du moindre des deux montants suivants :

              i.     Le montant du coût en capital du bâtiment (224 000 $) ; ou

             ii.     Le prix de disposition net du bâtiment (285 000 $) ;

 

Dans notre exemple, le montant de la récupération d’amortissement s’établirait donc à 32 000 $, soit (224 000 $ - 192 000 $). Si vous avez une récupération d’amortissement à la disposition d’un bien, vous devez ajouter le montant de cette récupération à vos revenus pour l’exercice financier dans lequel la disposition a eu lieu.

 

ATTENTION : Si le produit de disposition est inférieur au solde de la FNACC au moment de la disposition, il pourrait y avoir la réalisation d’une perte finale. Ce type de perte est déductible à l’encontre de tout autre type de revenu (voir toutefois notre commentaire à la section précédente sur la réalisation d’une perte finale).

 

3.2  CALCUL DU GAIN EN CAPITAL SUR LA VENTE DE L’IMMEUBLE

Le calcul du gain en capital réalisé à la disposition d’un immeuble est relativement simple. Il s’agit du montant total de la transaction (prix de disposition net) moins le total.

Dans notre exemple, le gain en capital réalisé sera de 102 000 $, soit 41 000 $ pour le terrain et de 61 000 $ pour le bâtiment :

    Terrain :                    PD net (143 000 $) moins le PBR du terrain (102 000 $) = 41 000 $ ;

    Bâtiment :                PD net (285 000 $) moins le PBR du bâtiment (224 000 $) = 61 000 $.

 

Notez cependant que seulement 50 % du gain en capital réalisé est imposable. Dans notre exemple, le gain en capital total réalisé sera de 102 000 $ et donc, le gain en capital imposable sera de 51 000 $.

3.3  CONCLUSION: IMPACTS FISCAUX SUR LE GAIN EN CAPITAL POUR UNE VENTE IMMOBILIÈRE 

En conclusion, le contribuable devra inclure à ses autres revenus, un montant supplémentaire de 83 000 $ dans l’année de la disposition de l’immeuble, soit :

    Un montant de 32 000 $ à titre de récupération d’amortissement ; et

    Un montant de 51 000 $ à titre de gain en capital imposable. 

Les impôts à payer sur ce montant dépendront de votre tranche de revenu imposable dans l’année de la disposition. Ci-dessous, je vous présente un tableau sommaire des taux marginaux d’imposition pour 2021 pour un particulier gagnant, notamment, un revenu d’emploi, un revenu d’entreprise ou un revenu de location



Finalement, notez qu’à aucun endroit le solde d’hypothèque n’intervient dans la détermination des impacts fiscaux liés à la disposition d’un immeuble. Cette donnée est seulement pertinente pour déterminer les liquidités nettes qui vous resteront à la suite de la vente de l’immeuble et suite aux paiements de l’ensemble des dettes et des impôts liés à l’immeuble :

 Le PD net (428 000 $) moins les dettes (200 000 $) moins les impôts estimés (disons, 42 000 $), vous laissera donc, en liquidités nettes, un montant de 186 000 $.

 

4.  AUTRES ÉLÉMENTS À CONSIDÉRER

Les informations présentées ci-devant se veut être un survol rapide des impacts fiscaux lors de la disposition d’un immeuble locatif par un particulier. Toutefois, certains éléments supplémentaires peuvent également être à analyser afin de correctement déterminer des incidences fiscales dans une telle situation. Les éléments suivants peuvent avoir un impact important sur les impacts fiscaux réalisés à la disposition d’un immeuble : 

    i.     Est-ce que le propriétaire a habité l’un des appartements à titre de résidence principale ?

    Si oui, il pourrait être possible d’exempter, en partie, les impôts qui seraient à payer relativement à l’unité que vous avez habité à titre de résidence principale.

   ii.     Y a-t-il eu un changement d’usage partiel ou complet de l’immeuble depuis l’acquisition ? En d’autres termes,

est-ce que la vocation de l’immeuble a changé en cours de route pour devenir un bien personnel plutôt qu’un bien générateur de revenus ou, inversement, pour convertir le bien personnel en un bien générateur de revenus ? Si un changement d’usage a eu lieu, certains choix fiscaux peuvent être pertinents afin de minimiser les incidences fiscales de ce changement d’usage.

 

ATTENTION : lors d’un changement d’usage pour immeuble, qu’il soit partiel ou complet, vous êtes présumé, à cette date, avoir disposé, à la valeur marchande, de la partie de l’immeuble visé par ce changement d’usage. Si aucun choix fiscal n’est fait à ce moment, il peut en résulter d’importantes charges fiscales.

 

  iii.     Est-ce que l’immeuble a été vendu à une personne avec qui vous avez un lien de dépendance (enfants, frère/sœur, parents, …) ?

    Si oui, il sera important de s’assurer de transiger à la juste valeur marchande afin d’éviter des impacts fiscaux non désirés de part et d’autre.

 

  iv.     Est-ce qu’une partie de l’immeuble est de nature commercial (local commercial) ou est-ce que vous avez effectué une activité de location à court terme (de type AirBnB) ?

    Si oui, il se pourrait que les taxes de vente (TPS et TVQ) s'appliquent, en tout on en partie, à la vente de votre immeuble.

 

   v.     Est-ce que vous financerez votre acheteur ? 

    Si oui, cela pourrait peut-être vous permettre d’obtenir certains avantages fiscaux[4].

 

Chaque situation a ses particularités et, dans certains cas, certaines stratégies permettent de minimiser les impacts fiscaux à la vente d’un immeuble. N’hésitez pas à faire appel à nous pour en savoir davantage.  

 


[1] Les dépenses capitalisables représentent les dépenses qui doivent être ajoutées au coût de l’immeuble plutôt que d’être passées à la dépense. Sommairement, on capitalise les dépenses qui visent à accroître la capacité de l’immeuble ou sa durée de vie utile (le remplacement d’un système de chauffage à l’huile par un système électrique en est un exemple). La dépense dite courante, quant à elle, vise plutôt à remettre l’immeuble à son état d’origine (même gamme de produit par exemple).

[2] De façon générale, chaque immeuble coûtant plus de 50 000 $ a sa propre catégorie d’amortissement. Dans ce cas, il s’agirait donc du seul bien inclus dans cette catégorie d’amortissement.

[3] Si vous désirez en savoir un peu plus sur la DPA, veuillez consulter notre autre blog à ce sujet : https://www.barricad.ca/blog/deduction-pour-amortissement-immeuble

[4] Si vous désirez en savoir un peu plus sur le sujet, veuillez consulter notre autre blog à ce sujet :: https://www.barricad.ca/blog/vente-dun-immeuble-pourquoi-financer-lacheteur


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