Locations à court terme en immobilier : 5 mythes de taxes à déconstruire

Le marché de la location à court terme, propulsé par des plateformes numériques d'hébergement (PNH), est un véritable casse-tête législatif.

Avant même l'arrivée d'Airbnb et des nouvelles règles sur le commerce électronique, en 2000, la Cour d'appel fédérale qualifiait déjà les règles relatives aux immeubles d'habitation de « modèle d'ambiguïté créé par un labyrinthe de définitions ».

Un quart de siècle plus tard, la situation a peu changé. Voici 5 mythes tenaces sur l'application des taxes aux locations à court terme.

Mythe 1 : «Puisque Airbnb collecte et remet les taxes, je n'ai pas d'obligation à cet égard.»

La réalité : C'est sans doute le piège le plus fréquent.

Certes, les exploitants de plateformes numériques (EPL) ont désormais l'obligation de percevoir et de remettre la TPS et la TVQ, mais uniquement à l'égard des logements provisoires loués par des hôtes non inscrits.

Si vous êtes déjà inscrit aux fichiers de la TPS/TVQ (par exemple, comme travailleur autonome ou via une société de gestion), vous conservez l'obligation légale de déclarer et de verser vous-même les taxes sur vos revenus de location.

En pratique, vous devrez configurer vous-même votre compte d'utilisateur pour chaque plateforme afin que les taxes applicables vous soient remises. Même si Airbnb perçoit les taxes à votre place par erreur parce que vous n'avez pas configuré votre compte en y indiquant vos numéros d'inscription, vous demeurez légalement responsable à l'égard de ces taxes.

Cette règle est d'ailleurs distincte de celle sur la taxe sur l'hébergement, qui prévoit que c'est toujours l'exploitant de la plateforme (la personne qui encaisse le paiement), qui doit la déclarer, sans égard au statut d'inscription de l'hôte.

Mythe 2 : «Je suis un petit fournisseur, donc mes locations ne sont pas taxables.»

La réalité : Même les locations offertes par des petits fournisseurs sont assujetties à la TPS et à la TVQ, lorsqu'elles sont effectuées par l'entremise d'une PNH dont l'exploitant est inscrit.

La seule différence est que la taxe sera calculée, collectée et remise directement par la plateforme d'hébergement numérique.

De plus, il ne faut pas oublier que les revenus générés sur ces plateformes continuent d'entrer dans le calcul de votre seuil de petit fournisseur. Si vous franchissez le seuil de petit fournisseur, qui est calculé en incluant tous vos revenus taxables, vous devrez obligatoirement vous inscrire au régime régulier et commencer à déclarer vous-même les taxes applicables.

Par ailleurs, il convient de noter que l'inscription peut être une opportunité de réclamer des remboursements de taxes sur certaines de vos dépenses, et ainsi de réduire vos coûts d'exploitation.

Mythe 3 : «Si je loue pour des périodes de plus d'un mois, la location est automatiquement exonérée.»

La réalité : Attention à la confusion courante entre les règles de la TPS/TVQ et celles de la taxe sur l'hébergement (qui vise les séjours de 31 jours ou moins).

Les régimes de TPS et de TVQ prévoient plutôt qu'une location est exonérée si elle vise un « immeuble d'habitation » pour une occupation continue d'au moins un mois. Aux fins de ces régimes, un « mois » correspond à une période allant d'un quantième donné à la veille du même quantième du mois suivant (ex : du 14 février au 13 mars).

Par ailleurs, si l'immeuble a perdu son statut d'immeuble d'habitation (souvent en raison de l'intensité de son utilisation à titre d'hôtel, motel ou gîte semblable), même une location de plus d'un mois peut demeurer taxable.

Mythe 4 : «La revente d'une propriété usagée est toujours exonérée de taxes.»

La réalité : C'est un mythe qui cache des risques importants.

La revente d'un immeuble résidentiel usagé n'est exonérée que si elle répond à la définition d'« immeuble d'habitation » au moment de la transaction.

Si une propriété (comme un condo ou un chalet) est louée de manière exclusive ou quasi exclusive à court terme sur une plateforme, le risque est que le bâtiment perde son statut d'immeuble d'habitation.

Dans ce cas, se défendre en disant que c'est sa résidence principale ne suffira pas, et pour un condo, même l'habiter la plupart du temps pourrait ne pas être suffisant.

Si vous vendez sans mentionner les taxes, le prix de vente sera réputé « taxes incluses » amputant votre profit d'environ 15 %, sans recours possible pour récupérer ces taxes auprès de l'acheteur.

Mythe 5 : «Je peux recommencer à utiliser personnellement mon chalet Airbnb quand je veux, sans impact fiscal.»

La réalité : Reprendre possession de son bien commercial pour un usage personnel déclenche une règle fiscale redoutable : l'autocotisation de la TPS et de la TVQ, sur la juste valeur marchande de l'immeuble à ce moment.

Par exemple : si votre chalet a été loué à court terme au point de perdre son statut d'immeuble d'habitation, et que quelques années plus tard, vous décidez de le réserver à plus de 50 % pour vos fins personnelles, vous devrez verser la TPS et la TVQ calculées sur la valeur de la propriété à ce moment.

Nous avons été témoins de situations où cette autocotisation, jumelée au fait qu'un chalet avait initialement été acheté sans taxes, a engendré une facture de plus de 100 000 $ à un contribuable (ce qui excédait le double des revenus bruts de location sur Airbnb).

Conclusion

Il est important de rappeler que les autorités fiscales reçoivent désormais des déclarations annuelles de renseignements obligatoires de la part des plateformes comme Airbnb, en plus des données et informations pouvant déjà être demandées dans le cadre d'une vérification.

Ces rapports contiennent des données exhaustives : adresses des logements, numéros de permis CITQ, revenus bruts, et commissions perçues, etc.

Avant d'acheter une propriété louée en vue de la louer par l'entremise d'une PNH, d'en débuter l'exploitation ou de la vendre, une consultation avec un professionnel est un incontournable.

Contactez notre associé en fiscalité, Simon Bordeleau, pour une consultation.

‍