Non-résidents et vente d’un bien au Canada : règles, retenues et certificats de conformité

Les non-résidents canadiens détenant un bien canadien imposable et désirant le vendre peuvent être soumis à une retenue sur le produit de vente de ce bien. Par exemple, un non-résident canadien détenant un immeuble (locatif ou non), devra, au moment de la vente du bien, obtenir un certificat de conformité et déclarer tous les impôts relatifs à cet immeuble dans l’année de la vente. Sans ce certificat de conformité, le notaire qui s’occupera de la transaction retiendra jusqu'à 37.50 % du montant de la vente du bien. Si l'acheteur (représenté par son notaire) n'exige pas la retenue, il sera personnellement responsable de tous les impôts que vous devez à l'Agence du revenu du Canada (ARC). On vous invite donc à consulter des professionnels AVANT de vendre votre bien afin d’éviter tout litige ou tout problème futur. Vous aurez jusqu’à 10 jours après la vente du bien pour présenter votre demande de certificat de conformité aux autorités fiscales.

Évidemment, si vous êtes un acheteur, on vous invite à valider le statut de résidence du vendeur pour éviter tout problème avec le fisc ! Votre notaire saura vous accompagner dans cette démarche.

En sommes, le notaire attitré à la vente de votre bien canadien imposable devra retenir 37.5 % du prix de vente jusqu’à l’obtention d’une lettre de confirmation de retenue. À ce moment-là, le notaire fera parvenir aux autorités fiscales, les retenues équivalentes à :

• Fédéral: 25 % du gain réalisé sur le bien
• Provincial (Québec): 12.875 % du gain réalisé sur le bien.

On rappelle que le gain se calcule sur le prix de vente, moins le coût d’acquisition de l’immeuble. Le gain est, pour les certificats de conformité, calculé sans prendre en considération les dépenses engagées pour vendre le bien.

Les autorités fiscales émettront, à la suite de la réception des retenues calculées via les formulaires prescrits, les certificats de conformité dûment acceptés. Dès lors, le notaire pourra libérer le solde de prix de vente (37.5 % du prix de vente, moins les retenues de 37.875 % calculé sur le gain) en faveur du vendeur.

Vous aurez, par la suite, à déclarer la disposition (vente) de votre bien canadien imposable, dans une déclaration de revenus (T1) au plus tard le 30 avril de l’année suivant la vente. C’est à ce moment que vous pourrez déduire les dépenses admissibles (relativement à la vente) et récupérer, le cas échéant, toute retenue versée en trop aux autorités fiscales.

Quelles sont les ventes de biens canadien imposables qui doivent être déclarées à l'ARC ?

Si vous, ou l'associé d'une coentreprise avec lesquels vous êtes copropriétaires d'un bien canadien imposable, êtes un non-résident du Canada à des fins fiscales, la personne qui est un non-résident est légalement tenue de déclarer la vente d'un bien canadien imposable à l'ARC). Les biens canadiens imposables qui doivent être déclarés sont les suivants.

• les biens immobiliers situés au Canada (tels que les maisons, les condos et les immeubles à revenus) ;
• les polices d'assurance-vie canadiennes ;
• les avoirs miniers ;
• les actions de sociétés et de fonds communs de placement, à condition que 25 % des actions en circulation soient vendues.

Certains types de biens appartenant à des non-résidents ne doivent pas être déclarés en cas de vente. Il s'agit, par exemple, d'actions, de fonds communs de placement et d'obligations cotées en bourse.

Obtenir un certificat de conformité

Au plus tard dix (10) jours suivant la vente, vous devez informer l’ARC et les autorités fiscales provinciales où se situe le bien canadien imposable, de la vente du bien, en complétant et transmettant les formulaires prescrits aux dites autorités fiscales. Il est préférable d'obtenir le certificat de décharge avant la date de finalisation de la vente, sous peine de voir le produit de la vente retenu (jusqu’à 37.5 % du produit de vente). Prévoyez un délai d'au moins 10 à 12 semaines (et plus) pour obtenir le certificat de conformité.

Pourquoi un certificat de décharge est-il nécessaire ?

Un certificat de conformité indique à toutes les parties impliquées dans la vente de la propriété que suffisamment d'impôts ont été versés à l'ARC (et aux autorités fiscales provinciales) et que les bénéfices de la vente peuvent être transférés hors du Canada.

Comme les calculs fiscaux peuvent être complexes, on vous invite à communiquer avec nous afin de vous accompagner dans la complétion des formulaires prescrits, afin d’éviter tout problème et tout délai supplémentaire. N’oubliez pas, tant et aussi longtemps que les certificats de conformité ne seront pas acceptés par les autorités fiscales, c’est jusqu’à 37.5 % du prix de vente qui sera retenue par le notaire.

Acheter un bien immobilier au Canada à un non-résident ?

Si vous achetez un bien immobilier à un vendeur étranger (non-résident canadien à des fins fiscales) et que celui-ci n'a pas payé ses impôts, vous pouvez être responsable de tous les impôts qu'il doit ! Comment connaître le statut de résidence de votre vendeur ? En posant la question ! C'est à vous, l'acheteur, qu'il incombe de poser des questions raisonnables à votre vendeur pour connaître son statut de résident.

Pour réduire le risque de devoir payer les impôts impayés du vendeur non-résident, assurez-vous que le notaire du vendeur a retenu suffisamment d'argent jusqu'à ce que le certificat de conformité soit délivré. S'il s'avère que des impôts sont effectivement dus, le montant de la retenue sera versé à l'ARC.

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