5 pièges en taxes de vente que tout investisseur immobilier doit connaître

Les erreurs en taxes de vente immobilières coûtent cher : pénalités, intérêts, cotisations rétroactives. Voici 5 situations réelles où des investisseurs ont été pris au dépourvu, et comment les éviter.

Piège 1 : Acheter un terrain via votre société de gestion

Vous trouvez la perle rare pour votre projet de résidence principale, mais les liquidités sont serrées et les plans ne seront pas complétés avant quelques années.

Votre comptable vous recommande d'utiliser les fonds de votre société de gestion et de l'acheter avec votre société de gestion, le temps de générer des liquidités et d'obtenir du financement. Erreur !

Le piège : un terrain vendu par une société est toujours taxable, et aucun remboursement n'est possible pour un projet personnel.

Le temps gagné coûtera cher : 15 % de taxes sur la JVM du terrain, au moment du transfert à l'actionnaire, et aucun remboursement pour la société, parce que le terrain n'était initialement pas taxable (acheté auprès d'un particulier).

Piège 2 : Croire que s'inscrire aux taxes suffit pour récupérer la TPS/TVQ sur un terrain

En vous promenant sur Centris, vous tombez sur un superbe terrain, dont le prix de vente est taxable. Le courtier inscripteur écrit avec assurance dans sa fiche qu'il suffit de s'inscrire pour récupérer les taxes.

Votre propre courtier valide avec ChatGPT, et vous recommande de vous inscrire.

Le notaire constate qu'il a une clause modèle pour les achats de terrain par un inscrit, et prépare l'acte de vente en conséquence. Il n'a pas le mandat d'analyser le droit pour l'acheteur de récupérer les taxes applicables, et n'approfondit pas cette question, préférant plutôt vous faire signer une limitation de mandat.

Deux mois plus tard, votre comptable vous appelle au moment de préparer votre déclaration de taxes, et vous avise qu'il faudra prévoir un paiement de 30 000 $ de TPS et de TVQ...

Et oui ! Sans activité commerciale, aucun remboursement de taxes n'est possible.

Vous devez maintenant débourser 30 000 $, ce qui pourrait être difficile puisque vous n'avez pas encore de projet à présenter à la banque pour obtenir un prêt.

Piège 3 : Oublier l'autocotisation sur un immeuble locatif neuf

Vous construisez vous-même un triplex pour vos vieux jours. Trois superbes logements dont un rez-de-chaussée conçu sur mesure pour vous. L'immeuble vaut 900 000 $, et les dépenses de construction taxables sont de 500 000 $ (vous êtes plutôt manuel et avez réalisé de belles économies sur la main-d'œuvre).

Une fois les travaux complétés, vous emménagez et pensez être fin prêt à profiter de votre retraite...

Quelques mois plus tard, Revenu Québec vous appelle pour vous demander si vous avez produit vos formulaires d'autocotisation relativement à votre triplex.

Le piège : il fallait payer la TPS et la TVQ sur la valeur du triplex (135 000 $), et vos remboursements ne totaliseront que 91 200 $ (75 000 $ sur vos dépenses taxables et 16 200 $ de remboursement pour immeuble locatif neuf, uniquement en TPS).

Au net, vous devrez donc décaisser 43 800 $, plus pénalités (15 % de la TVQ due) et intérêts (présentement de 7 %, composés quotidiennement).

Piège 4 : Louer à un employeur sans valider l'utilisation projetée

Vous détenez un quadruplex en région éloignée, situé tout près d'un établissement de santé. L'administrateur de l'établissement de santé conclut 4 baux avec vous pour y loger des professionnels de la santé qui sont présents pour des courts séjours de moins d'un mois.

Vous facturez les taxes, parce que « tout le monde le sait » : les locations de moins d'un mois sont taxables. En bonus, le responsable de vos déclarations de taxes réclame des CTI-RTI sur vos dépenses (entretien ménager, réparations, internet, électricité, meubles, etc.)

Quatre années passent, et Revenu Québec vous vérifie.

Le piège : comme l'établissement de santé loge ses travailleurs gratuitement, la position des autorités est que votre bail avec l'établissement constitue une fourniture exonérée.

Résultat : vous n'aviez aucunement le droit à des CTI-RTI pour les quatre dernières années, et une cotisation est émise en conséquence (avec pénalités et intérêts).

D'ailleurs, vous n'aurez aucune chance de faire réduire la cotisation au motif que les taxes ont été perçues par erreur. C'est en effet l'établissement qui a droit à un remboursement de ces taxes. C'est d'ailleurs une réclamation de taxes payées par erreur, préparée par le fiscaliste de l'établissement de santé, qui a mis la puce à l'oreille de Revenu Québec...

Piège 5 : Déléguer la gestion des taxes à Airbnb

Vous louez votre chalet sur Airbnb depuis deux ans. L'emplacement est en demande et vos locations représentent plus de 50 % du total des jours d'utilisation du chalet. Vos revenus sont d'un peu plus de 20 000 $ par an.

Vous n'êtes pas inscrit en taxes, parce qu'on vous a dit qu'Airbnb s'occupait de remettre les taxes.

Le petit piège : vous avez des revenus en tant que travailleur autonome et ils s'additionnent aux revenus de location. Il fallait donc s'inscrire, configurer votre profil et déclarer vous-même les taxes applicables.

Le gros piège : au moment de cesser les locations pour finalement profiter de votre chalet, il y aura un changement d'usage, et vous devrez payer les taxes sur la JVM de votre chalet. Si celui-ci vaut 500 000 $, on parle d'une facture de 75 000$.

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Les taxes indirectes en immobilier regorgent de pièges similaires à ceux-ci, mais la bonne nouvelle est qu'ils sont facilement évitables à l'aide d'une simple consultation avec un expert.

Vous avez un projet immobilier ou une situation à valider ? Contactez notre associé en fiscalité, Simon Bordeleau, pour une consultation.

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