8 avril 2022

Bonjour et bienvenue à votre infolettre Barricad.

Dans cette édition, on fait un retour sur le budget fédéral annoncé hier concernant les mesures qui touchent l'immobilier. Nous commentons par la suite trois articles forts intéressants qui ont retenu l'attention de nos professionnels.

Avec les élections québécoises qui arrivent dans moins de six mois, les candidats ont commencé à partager leurs promesses électorales. Au fil des semaines, nous vous ferons part de celles qui touchent la fiscalité. Nous débutons par certaines promesses de Dominique Anglade, cheffe du Parti libéral, dont une concernant l'abolition de la taxe de bienvenue sur l'achat d'une première maison.

Avec la montée des prix des maisons depuis les dernières années, plusieurs se demandent comment faire pour s'acheter une propriété avec un faible budget. Le billet suivant que nous commentons propose certaines solutions possibles afin d'accéder à la propriété, sans économies préalables. Finalement, nous abordons un article qui pointe du doigt les propriétaires et du rôle qu'ils jouent dans l'augmentation des prix et comment certains profitent de cette hausse pour faire de l'argent sur le dos de leurs locataires.

Nous concluons l'infolettre par un billet juridique de Me Justin Roy et Me Sophie Casgrain sur la déductibilité des frais d'intérêt.

Bonne lecture!

- Compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété;

  • Déductible comme un REER
  • Retrait non imposable comme un CELI
  • Jusqu’à 40 000$ par personne
  • 8000$ max par année
  • Pour l’achat d’une première maison
  • Après 15 ans, possible de transférer dans un REER
  • À compter de 2023

- Le crédit d’achat pour une première maison est doublé;

  • Il passe de 5 000$ à 10 000$
  • Crédit de 15% qui représentera un montant de 1500$
  • Assouplissement des critères notamment pour les familles monoparentales
  • À compter du 1er janvier 2022

- Instauration d’un nouveau crédit d’impôt pour la rénovation multigénérationnelle;

  • Soutiens jusqu’à 7500$ soit un maximum un remboursement de 15% pour un maximum de 50 000$ de coût admissible
  • Pour des dépenses de rénovation ou de construction d’un logement secondaire pour une personne âgée ou un adulte en situation de handicap
  • À compter de 2023

- Flip imposable comme un revenu d’entreprise si vendu dans un délai de 12 mois sauf pour des raisons identifiées

  • S’applique à la vente d’immeuble résidentiel
  • Détention depuis moins de 12 mois
  • Bénéfice réputé être un revenu d’entreprise et donc imposable à 100%
  • Exceptions applicables à des circonstances de vie comme un décès, une invalidité, une naissance, un nouvel emploi ou encore un divorce.
  • À compter du 1er janvier 2023

- Taxer les cessions d’un contrat de vente

  • Auparavant la taxe pouvait ne pas s’appliquer si l’acheteur avait l’intention d’y habiter
  • Le budget rendra TOUTES les cessions de contrat de vente relative aux propriétés résidentielles nouvellement construire ou rénové de façon majeure taxable
  • À compter du 7 mai 2022

- Mesure touchant les étrangers, spéculation interdite pour une période de 2 ans

  • Interdiction d’achat de propriété résidentielle non récréative
  • S’applique aux entreprises commerciales étrangères et aux particuliers qui ne sont pas citoyen s canadien ou résidents permanents

-Versement de 500$ pour ceux qui ont de la difficulté à trouver un logement abordable

-Appui financier afin d’encourager les programmes avec option d’achat

- Adopter une charte des droits des acheteurs et mieux encadrer les investisseurs immobiliers incluant la fin des offres à l’aveugle ou le renoncement à une inspection

- Prolongement jusqu’au 2 mars 2025 de l’incitatif à l’achat d’une première maison qui permet de réduire les coûts d’emprunt d’une première maison

- Plusieurs mesures pour encourager les bâtiments et logements plus écologiques

- Plusieurs mesures pour encourager la construction de logements

Certains l’auront déjà compris depuis un certain temps, mais je m’intéresse à la politique depuis plusieurs années déjà. J’ai eu l’idée de vous faire une présentation sommaire des promesses électorales qui touche la fiscalité et le portefeuille des contribuables. On débute donc avec une promesse de la cheffe du Parti libéral du Québec, Mme Anglade qui, dimanche dernier, a annoncé plusieurs mesures favorisant l’accessibilité à une première maison: Abolition de la taxe de bienvenue (financé par le provincial directement), augmentation du plafond RAP (à 50 000$) et, encore une fois, resserrement des règles sur les « flips » de maison.

Je résumerai les mesures au fur et à mesure des annonces.

Parti libéral du Québec:

  • Abolition de la taxe de bienvenue pour l’achat d’une première maison (Les municipalités seront compensées par le gouvernement provincial. Le coût est évalué à 225M$)
  • Augmentation du plafond RAP à 50 000$
  • Encadrement des flips

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L'accès à la propriété est un enjeu! On se souviendra que dans ses propositions électorales, les libéraux avaient soumis l'idée de mettre en place le discutable compte d’épargne pour l’achat d’une première propriété (CAPP), chose qui se fait toujours attendre (à moins que le budget d'hier en ait fait mention, mais au moment de la rédaction de ce commentaire, on avait pas encore les détails...) Cette mesure de leur programme électoral visait à aider les acheteurs à acquérir une première propriété en utilisant des mécanismes similaires aux régimes existants (REER,CELI, RAP...). Dans le présent article, on a demandé à plusieurs intervenants du secteur immobilier de sortir des sentiers battus et de trouver des solutions là où ça semble impossible; trouver du financement autrement.  Dans tous les cas, chaque situation est un cas d'espèce et être bien accompagné, comme mentionné à quelque reprise dans l'article, demeure la clé pour y arriver.

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Article sympathique qui, à mon avis, met encore une fois trop de propriétaires dans le même panier ("Ah les méchants propriétaires")! Évidemment, sur la « gang » de propriétaires, il y en a des « tout croches », mais je crois sincèrement que la grande majorité est de bonne foi! À mon avis, chaque immeuble est comme une petite entreprise: qui serait intéressé d'investir temps et argent dans une entreprise qui n'est pas rentable ?

Bien entendu, dans les dernières années, il y a eu énormément de transactions et beaucoup de nouveaux investisseurs ont eu le « FOMO » ou « fear of missing out » (la peur de rater une occasion). Ceci a donné lieu à plusieurs phénomènes: Achat d'immeubles sans inspection/garantie légale, surenchère, etc. Cela n'a certainement pas donné bonne presse au métier d'investisseur immobilier. Par contre, ne faisons pas les autruches: le but d’un investisseur reste et restera toujours de créer de la valeur et, en immobilier, on l’a créé de plusieurs façons: Revenus locatifs, augmentation de la valeur de  l’immeuble, capitalisation de la dette et.. ma partie préférée: la fiscalité ! Lorsque bien fait, il est tout à fait normal de rénover des immeubles vieillissants et en récolter les fruits dès que possible. Il faut arrêter de démoniser les investissements en capitaux massifs qu'ont faits les propriétaires d'immeubles pour rénover ou construire des habitations dans un contexte où le parc immobilier était vieillissant!

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Dans le jugement Wesley Brown c. La Reine, 2020 CCI 84, un contribuable œuvrant dans le développement d’immeubles résidentiels s’est opposé aux cotisations reçues, afin de faire reconnaître l’admissibilité de certaines dépenses d’intérêts.

De manière générale, afin qu’un contribuable soit en mesure de déduire des frais d’intérêts payés sur un emprunt, quatre conditions doivent être respectées :

  1. La somme doit être payée au cours de l’année ou être payable pour l’année au cours de laquelle le contribuable cherche à la déduire;
  2. Elle doit l’être en exécution d’une obligation légale de verser des intérêts sur l’argent emprunté;
  3. Celui‑ci doit être utilisé en vue de tirer un revenu non exonéré d’une entreprise ou d’un bien;
  4. La somme doit être raisonnable compte tenu des trois premiers critères


Dans cette affaire, le particulier avait été dans l’obligation de faire des emprunts importants afin d’obtenir des liquidités supplémentaires, car l’un de ses partenaires était décédé et l’un des acheteurs auprès duquel il pensait vendre un immeuble s’était retiré du projet de manière inopportune. Les immeubles nécessitaient des réparations importantes, et le contribuable se trouve alors seul à devoir défrayer les coûts de ces réparations. Le témoignage du contribuable s’avérant crédible en l’espèce, la cour a accueilli l’appel de M. Brown, et accorde la déduction de la dépense d’intérêt, puisque la dépense peut se rattacher directement à l’objectif de tirer un revenu d’entreprise ou de bien.

Afin de vous assurer que les intérêts payés sur votre emprunt soient déductibles, il est vital de conserver des traces les plus détaillées possibles de l’utilisation des montants empruntés. Un bon dossier bien documenté pourra éviter bien des soucis en cas de vérification fiscale!


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