25 mars 2022

Bonjour et bienvenue à votre infolettre Barricad.

Dans cette édition, nos professionnels commentent plusieurs articles de l'actualité immobilière qui ont retenu leur attention.

Nous débutons par une présentation des statistiques du marché de l'immobilier au Québec pour février 2022. Par la suite, on vous présente le nouveau programme d'assurance hypothécaire par la SCHL. Puis, nous abordons les prix des maisons qui fracassent encore une fois un nouveau record! On enchaîne avec un article fort intéressant sur les différentes façons de rentabiliser son immeuble locatif et, finalement, nous vous présentons un article concernant le prix des maisons, mais cette fois à propos d'une potentielle chute du marché immobilier (chiffré) d'ici 2024.

Nous concluons l'infolettre par un billet juridique de Me Sophie Casgrain et Me Justin Roy sur les choix pour un non-résident détenant de l'immobilier locatif au Canada.

Bonne lecture!


On remarque, à la lecture des statistiques de février 2022 publiées par l'APCIQ, que le marché s'essouffle en ce début d'année. En effet, quand on regarde les ventes de plex (2-5 logements) au niveau de la province de Québec, on constate une variation négative de 15% quant au niveau des ventes. La situation est simple à comprendre: avec un prix médian qui augmente de 25% comparativement à la même période l'an dernier, la récente hausse des taux d'intérêt et la reprise des activités post-pandémie, il était prévisible que le marché se comporte de cette manière. Cependant, malgré ces éléments, les immeubles affichés trouvent leurs nouveaux propriétaires 14 jours plus rapidement! Fait à noter: À Québec, c'est 26 jours plus rapide alors qu'à Montréal, c'est 1 jour plus long.

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Pour faire un peu changement de l'ordinaire, voici 2 liens (un document PowerPoint et un lien vers YouTube) qui expriment clairement le nouveau programme d'assurance hypothécaire qui vient d'être lancé en grande pompe par la SCHL. Si vous n'avez pas vu passer le tout, le premier lien vous permettra de comprendre ce qui est proposé dorénavant et le second, de clarifier certains aspects et de répondre à certaines questions. De mon côté, j'y vois une petite révolution des conditions de financement. Pour une fois, le coût pour le propriétaire de maintenir ses loyers abordables sera supporté avec l'aide du gouvernement, en lui permettant des conditions de financement/refinancement avantageuses.

À mon humble avis, c'est le début de quelque chose qui apportera de grands changements dans les habitudes des développeurs/propriétaires/investisseurs. Par contre, plus de levier implique une hausse du pouvoir d'achat et sans doute une hausse des prix en conséquence! L'inflation étant déjà "à surveiller", ce nouveau programme vient-il jeter de l'huile sur le feu? Une chose est certaine, plus on vend cher, plus on paiera d'impôts... Venez-nous voir pour mieux prévoir le futur!

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Le marché immobilier est en pleine croissance depuis le début de la pandémie mondiale. Encore une fois, un record marquant les prix des maisons canadiennes ainsi qu'un nombre grandissant de propriétés à vendre sur le marché. L'article vous parle aussi des impacts potentiels que ce record va avoir sur les taux d'intérêt de référence.

N'oubliez pas de garder en tête que les marchés immobiliers sont cycliques. Alors, si l'immobilier se porte bien aujourd'hui, les marchés à la hausse ne peuvent pas durer éternellement.

Tout ce qui monte finit par redescendre, avons-nous atteint le sommet ? Allez lire ce que Kadiatou Bah de la MREX indique à ce sujet.  

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Cet excellent article de mon ami David Truong vient illustrer un concept que nous rappelons régulièrement, si ce n'est pas tous les jours, à nos clients. Si dans le présent article on compare la déduction pour amortissement (DPA) à REER, qui reporte l'impôt au moment du retrait, l'investisseur immobilier, lui, est à la recherche de liquidité pour faire grossir son parc d'immeubles, préférera le comparer à un prêt sans intérêt ni modalité de remboursement, échéance au moment de la vente. Dans les deux cas, la DPA s'impose comme un attribut fiscal à ne pas négliger. Communiquez avec nous pour en savoir davantage !

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Avec les politiques pour "contrôler" le marché et les taux d'intérêt plus élevés, Oxford nous annonce que le prix des maisons au Canada devrait chuter de 24% d'ici 2024 (donc d'ici 2 ans). Advenant le cas où les mesures anti-inflationnistes ne fonctionnent pas, ils annoncent même jusqu'à prévoir un crash de 40% et une crise financière. La prévision prévoit, par la suite, un ralentissement économique de 2024 à 2028 qui permettrait que les revenus moyens puissent rattraper l'hyperinflation connue dans les derniers mois. Donc en résumé: On devrait voir un équilibrage économique se faire dans les prochaines années. On parle d'un horizon de 6 ans au minimum pour que les revenus rattrapent l'inflation qui a fait suite à la Covid-19!

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Le jugement Osborne v. Canada, 2002 CF 22, met en lumière non seulement l’importance pour un non-résident de respecter à la lettre ses obligations fiscales, mais également la complexité que cela peut représenter pour un contribuable.

Lorsqu’un non-résident détient des biens immeubles situés au Canada, et qui génèrent du revenu, celui-ci sera, de manière générale, redevable d’impôts selon un taux uniforme de 25 % calculé sur le revenu brut. Toutefois, il est possible pour le non-résident, en effectuant un choix en vertu de l’article 216 de la Loi de l’impôt sur le revenu, de produire une déclaration de revenus et payer son impôt, comme s’il était résident canadien. Cet impôt est alors calculé plutôt sur le revenu net tiré des biens locatifs.

Pour ce faire, il est toutefois nécessaire de respecter certaines exigences administratives, dont celle du délai de production pour ces déclarations. À défaut, le choix du contribuable pourrait être refusé.

Cette situation est d’ailleurs celle qui s’est produite dans la cause en question. En effet, dans cette affaire, le contribuable était en retard de neuf jours pour produire sa déclaration de revenus T1159 et il a effectué une demande de prolongation de délai, qui a été refusée.

En bref, cette affaire est un bel exemple de l’importance de s’assurer de respecter les délais de production, car le simple fait d’être en retard pour la production de la déclaration de revenus risque de coûter cher au contribuable. Que vous soyez à l’extérieur du Canada, et détenant des actifs pouvant vous assujettir à de l’impôt au Canada, ou que vous soyez résident canadien ayant des avoirs étrangers, assurez-vous de consulter un professionnel pouvant pour aider à clarifier vos obligations fiscales dans votre pays de résidence habituelle et à l’étranger!


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