20 mai 2022

Bienvenue à votre infolettre Barricad, votre référence no 1 dans l'actualité fiscale immobilière.

Cette semaine, nous débutons par un article qui propose d'imposer des règles plus strictes pour la plateforme Airbnb, qui est partiellement responsable de la difficulté d'accès à la propriété. Par la suite, nous abordons une nouvelle solution qui prend de l'ampleur aux États-Unis, pour obtenir une hypothèque, via la cryptomonnaie.

Nous commentons ensuite un article concernant le CELIAPP, un outil d'épargne récemment annoncé par le gouvernement fédéral afin d'aider l'achat d'une première propriété. Nous abordons, par la suite, un article concernant les liens existants entre l'immobilier et l'inflation.

Nous concluons l'infolettre par un billet juridique de Me Justin Roy et Me Sophie Casgrain sur le crédit pour impôt étranger et la détention immobilière à l'étranger.

Bonne lecture!


Cet article présente le revers de l'impact de Airbnb dans les grands centres urbains de la province, tels que Montréal, Québec et Gatineau pour ne nommer que ceux-ci. L'accès aux logements dans ces centres est de plus en plus périlleux pour certaines familles et cet article met en lumière que la plateforme Airbnb, bien qu'elle n'en soit pas responsable à elle seule, y contribue grandement à cette déficience d'accessibilité. Certaines solutions radicales y sont proposées, telles que bannir complètement la possibilité de réaliser de la location à court terme de moins de 30 jours dans ces villes, comme New York et Barcelone ont choisi de le faire, mais est-ce réellement la solution ?

Peu importe les mesures qui seront prises par les villes des grands centres urbains ou par le gouvernement provincial, un resserrement des règles pourrait être envisagé aux propriétaires d'immeubles qui offrent des logements sur Airbnb. Il devient donc de plus en plus important de s'assurer de respecter les obligations légales et administratives en lien avec cette activité, tel que notamment l'affichage d'un panonceau délivré par la CITQ en plus de l'autorisation d'effectuer de la location à court terme par cet organisme.


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L’auteur introduit l’entreprise USDC.homes qui semble offrir une solution de crédit pour les détenteurs de cryptomonnaies. Une réserve s’impose, car nous n’avons pas testé leur service!

Ainsi, un résident canadien qui souhaite acheter un immeuble aux États-Unis pourrait soumettre en garantie sa crypto afin d’obtenir du financement. Du moins, c’est ce qui est véhiculé par leur site web:

“Si vous vivez en dehors des États-Unis, les programmes hypothécaires traditionnels ne sont pas disponibles. Avec USDC.homes, vous pouvez obtenir un prêt hypothécaire avec votre cryptomonnaie sans être résident ou citoyen américain.” (traduction française par DeepL)

Ainsi, nul besoin de vous départir de votre crypto contre de la monnaie fiat, matérialiser les gains en capital (si vous n’êtes pas un trader) et vous imposer pour finalement utiliser ce montant d’argent pour l’acquisition de l’immobilier. HOLD mes chers lectrices et lecteurs!!!

Malheureusement, cette option n’est pas encore disponible au Canada, vu notre système bancaire canadien conservateur. Peut-être que les prêteurs privés seront plus rapidement enclins à offrir ce type de service. À suivre!

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Selon l’article de Quentin Dufranne, le CELIAPP ne serait pas très efficace pour améliorer l’accès à la propriété. En effet, une statistique choc avance que plus de 70 % des Canadiens interrogés ne pensent pas que le CELIAPP aura un impact positif sur l’accès à la propriété. Mais comment un compte qui combine à la fois les forces du CELI et du REER peut-il ne pas être efficace ?

Tout d’abord, le CELIAPP ne permet pas de dégager des sommes supplémentaires utilisables pour l’achat d’une première propriété. Les cotisations au CELIAPP peuvent être déduites du revenu et constituent un montant supplémentaire ; cependant, une cotisation au REER a le même effet.

D’autre part, la limite annuelle de cotisation du CELIAPP empêche l’utilisation de certaines stratégies. Par exemple, les individus avec des droits de cotisations REER inutilisés peuvent (dans certains cas) faire un prêt REER afin de maximiser le montant disponible pour le RAP. Ceci permet de dégager des sommes supplémentaires rapidement, et le remboursement d’impôt provoqué par la cotisation rembourse les frais reliés au prêt. Avec la limite annuelle de 8000 $ du CELIAPP, il y a maintenant une limite à cette stratégie, ce qu’il n’y avait pas auparavant.

Bref, le CELIAPP réutilise des mécanismes fiscaux qui sont déjà présents dans les véhicules courants. De plus, il ne permet pas de dégager des sommes supplémentaires aux autres régimes, et il limite les stratégies pouvant être employées compte tenu de la limite de cotisation annuelle.

Par contre, tout n’est pas perdu avec le CELIAPP. Tel que mentionné précédemment, il combine tout de même les meilleurs attributs des deux régimes enregistrés les plus utilisés. Un des points qui le ramène dans la course est que les retraits ne doivent pas être remboursés, à l’encontre du RAP qui doit être remboursé sur 15 années. D’un autre côté, les remboursements dans le cadre du RAP sont une épargne forcée bénéfique, qui permet de préparer sa retraite d’avance et de bénéficier des intérêts composés libres d’impôts sur une longue période.

En somme, je suis d’avis que le CELIAPP est un pas dans la bonne direction, mais ce n’est pas un véhicule d’épargne miracle pour l’accès à la propriété. Les multiples avantages qu’il procure sont déjà accessibles avec d’autres véhicules d’épargne et je crois qu’il n’adresse pas les causes principales de l’inaccessibilité à la propriété.

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Cet article pose la question à savoir si l'immobilier est un bon outil contre l'inflation.  Il semblerait que les statistiques démontrent qu'à long terme, l'investissement immobilier croît plus rapidement que l'inflation moyenne mondiale. Le tout dépend bien évidemment des endroits dans le monde, mais tout porte à croire que l'immobilier est bel et bien une solide défense contre l'inflation. Le tout s'explique facilement.

En immobilier, plusieurs facteurs permettent de générer de la valeur:

  • Les revenus locatifs qui permettent une liquidité supplémentaire
  • La capitalisation de la dette (payée par les locataires)
  • La plus-value générée sur l'immeuble
  • Et notre préférée: L'optimisation fiscale du parc immobilier

Comme les revenus suivent déjà la loi de l'offre et la demande et tendent à croître au même rythme que l'inflation, les 3 autres facteurs qui génèrent de la valeur deviennent vite de solides leviers pour contrer l'inflation. Venez assister à une formation d'Alex Blouin pour en apprendre davantage !

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Un résident fiscal du Canada doit payer de l’impôt sur tous ses revenus de source mondiale. Par conséquent, lorsqu’un résident fiscal canadien gagne du revenu à l’étranger, notamment un revenu locatif, il arrive que des impôts doivent être payés autant au Canada que dans une autre juridiction. Afin d’éviter des situations de double imposition, il est généralement possible de réclamer un crédit pour impôt étranger afin d’éviter que des impôts soient payables dans les deux pays sur les mêmes revenus. Pour pouvoir réclamer ce crédit d’impôt, différentes conditions doivent être rencontrées, dont celle que l’impôt étranger soit payable par rapport au même revenu gagné et pour la même année d’imposition.

Dans la cause Antoine Marin c. La Reine, 2022 CCI 49, c’est précisément cette condition qui a fait l’objet d’un litige.

En effet, le contribuable, en tant que résident fiscal canadien, s’est imposé au Canada sur les revenus provenant de ses parts dans une société civile immobilière au courant de l’année 2018, mais a réclamé un crédit pour impôt étranger afin de réduire son impôt canadien en raison des impôts payés en France pendant cette même période. Or, en raison du moment de paiement des impôts et d’une mesure fiscale française qui lui a permis de réclamer un crédit d’impôt en France, le contribuable n’a pas payé d’impôts français par rapport à l’année civile 2018. Les montants payés pendant l’année civile 2018 se rapportaient alors plutôt aux revenus de l’année d’imposition 2017.

De ce fait, le crédit d’impôt étranger du contribuable réclamé au Canada a été refusé, ce qui a fait en sorte que ses impôts canadiens pour l’année étaient plus importants que prévu initialement :

« M. Marin n’a donc pas droit au crédit pour impôt étranger à l’égard des impôts payés en France au cours de l’année d’imposition 2018 selon le paragraphe 126(1), puisqu’aucun impôt n’a été payé à l’État français sur les revenus de 2018 »

Si vous vous retrouvez dans des situations de double imposition et que vous souhaitez vous assurer de votre conformité fiscale ou si vous voulez vous assurer d’optimiser votre situation en réclamant adéquatement tous les crédits disponibles, n’hésitez pas à faire affaire avec un professionnel de la fiscalité.


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