11 février 2022

Bonjour et bienvenue à votre infolettre Barricad.

Dans cette édition, nous abordons plusieurs sujets de l'actualité immobilière qui ont retenu l'attention de nos experts, dont un article qui résume les statistiques du marché immobilier québécois en 2021.

On parle aussi d’un article qui suscitera votre curiosité à coup sûr: l'immobilier virtuel! Nous enchaînons par la suite sur la « guerre des chalets » et nous commentons un billet à propos de la taxe sur les propriétés vacantes de non-Canadiens. On finit le tout par article où l’on annonce une promesse, certainement électorale, soit le 200M$ promis par le gouvernement Legault afin de faciliter la construction de logements abordables.

Me Sophie Casgrain conclut l’infolettre avec un billet juridique sur l'immobilier et les biens protégés par traités.  

Bonne lecture!

Les statistiques du marché immobilier résidentiel - Décembre 2021
Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec

Les données de l'APCIQ pour décembre 2021 sont désormais disponibles. Ceci clôt une année assez mouvementée sur le plan de l'immobilier.

À retenir pour le marché des petits immeubles à revenus (2 à 5 logements):

  • C'est 27% de plus d'immeubles qui ont changé de mains avec une forte tendance à la décroissance en décembre (-15%)
  • C'est 7% de moins d'inscriptions pour vente en 2021
  • C'est une hausse de 9% du prix médian. Pour fins de comparaison, le marché boursier canadien a connu un rendement total de 25.1% et le MSCI World a connu un rendement de 21.4%.

À l'aube de l'augmentation des taux d'intérêt, il est fort à parier que le marché se stabilisera dans les prochains mois... À suivre !


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Ruée vers le marché immobilier... virtuel
Le Devoir

Contraction des mots "méta" (du grec, au-delà) et "univers", le métavers est un monde virtuel qui donne des mots de têtes à plusieurs de par sa complexité, mais qui amène également, par ailleurs, de belles opportunités d'affaires pour les plus aventureux. Ce nouveau monde (virtuel) amène, de par sa nouveauté, une foule de nouvelles occasions d'affaires et, tout comme dans le monde réel, le marché immobilier virtuel demeure un secteur d'activité tout aussi prisé.

Si vous avez toujours rêvé d'acheter votre propre lopin de terre, mais que vous détestez passer la tondeuse, le métavers pourrait peut-être vous aider à réaliser votre rêve ! En effet, il est maintenant possible de faire l'acquisition d'une parcelle de terre virtuelle sur certaines plateformes, notamment via les plateformes Decentraland ou Sandbox. Que ce soit à des fins spéculatives ou à des fins commerciales, les mêmes principes qui régissent le marché immobilier réel s'appliquent également à ces mondes virtuels dans la détermination de la valeur. Emplacement, zonage, rareté, ce sont tous les mêmes éléments qui sont regardés par les "métaverseurs" afin de trouver LA bonne affaire dans ce nouveau marché.

Bien que ce genre d'investissement demeure très risqué, et d'autant plus que vous n'achetez qu'une poignée de pixel au final, il n'en demeure pas moins qu'il y a déjà plusieurs millions de dollars qui ont été générés par la vente de terrain virtuel. Dans un contexte où plusieurs s'entendent pour dire que le métavers est l'avenir d'Internet, il peut être tout à fait raisonnable de s'attendre à ce que le marché immobilier virtuel tende à croître de façon importante dans les prochaines années.

Viable ou non à long terme, la course au terrain virtuel est une réelle tendance qui ne semble pas vouloir s'estomper ... après tout, une entreprise a tout de même fait une acquisition d'une parcelle de terrain pour montant équivalent à 4,3M $ (US) !


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La guerre des chalets
L'Actualité

« Les locateurs sont de plus en plus des investisseurs professionnels urbains.
Ceux-ci tirent profit de l’attrait de la région, mais leurs revenus retournent en ville.
La majorité des transactions en zone rurale ne sont donc plus locales. »

Voici une citation tirée de l'article paru dans L'Actualtié dans lequel on interroge un expert de renommée internationale sur le phénomène québécois du Airbnb.

On y constate que bien que des règles de contrôle, des frais de permis et des méthodes coercitives sont en place, pour les contrevenants, rien n'y fait pour ralentir la tendance actuelle extrêmement soutenue.

Certaines municipalités se trouvent même à court de solutions rapides pour maintenir l'offre de logements à long terme alors que le rendement de la location de courte durée incite même les investisseurs d'ailleurs à venir se procurer une habitation chez eux pour en tirer un fort profit pour ensuite ramener l'argent dans leurs projets usuels. Bref, est-ce que la réouverture au Monde que permettra l'abolition des restrictions sanitaires parviendra à contrer le tout?


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La taxe sur les propriétés vacantes de non-Canadiens ne serait pas aussi payante
Le Quotidien

Lors de son dernier budget, le gouvernement annonçait une taxe correspondant à 1 % de la valeur foncière pour les logements sous-utilisés appartenant à des non-résidents, non canadiens. Malgré que la loi et le règlement de cette nouvelle taxe n’aient pas encore été sanctionnés, elle a déjà son abréviation ; la « TLSU ». Cette taxe est entrée en vigueur le 1er janvier 2022 et normalement, le statut du propriétaire au 31 décembre devra déterminer son assujettissement. De nombreuses exceptions sont prévues dans la loi si bien que plusieurs non-résidents n’auront jamais à payer cette taxe, ce qui explique peut-être la position des intervenants de cet article. Toutefois, pour ceux qui auront à le faire, ne pas se conformer pourrait coûter cher. On parle d’une pénalité d’un minimum de 5 000 $ pour un particulier ou de 10 000 $ pour une société et pouvant aller jusqu’à 3 % de la TLSU due, par mois de retard…


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200 millions $ pour la construction de logements abordables au Québec
Radio-Canada

Ici, on fait dans le politique rien qu'un peu! La ministre des Affaires municipales et de l’Habitation, Andrée Laforest, a annoncé, le 3 février dernier, un nouveau programme pour subventionner de nouveaux logements à loyer modique. On met sur la table une enveloppe de 200M$ qui sera distribuée on ne sait comment. Ce programme sera complémentaire au programme déjà en place (AccèsLogis), devenu trop lourd à travers le temps (!)..

Cependant, supposant que le prix moyen d'une construction d'un logement est de ± 250 000$, on parle de l'ajout d'environ 800 logements. Face à une pénurie de 40 000 et 60 000 logements, l'annonce n'est, d'après moi, qu'une nouvelle promesse électorale à moins d'un an du vote. À suivre au cours des prochains mois !


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L’imposition, au Canada, d’un non-résident (qu’il s’agisse d’une personne physique ou d’une société) est limitée à certains types de revenus spécifiques. Au niveau du gain en capital, un non-résident peut se voir imposer sur le gain imposable découlant de la vente d’un Bien canadien imposable (ci-après « BCI »). De manière générale, les biens immobiliers, ainsi que les actions du capital-actions d’une société immobilière, constitueront des BCI.

Les règles applicables à la fiscalité internationale sont complexes, mais une bonne planification peut avoir des résultats très avantageux pour les contribuables. L’arrêt de la Cour Suprême du Canada rendu dans l’affaire Alta Energy Luxembourg S.A.R.L. [1] en est un excellent exemple.

Très simplement, dans cette situation, par le biais de l’incorporation d’une société au Luxembourg, le gain sur la vente des actions de la société Alta Energy Partners Canada Ltd., qui devrait normalement être imposé au Canada en vertu du droit interne puisqu’il s’agit de BCI, a pu être exonéré complètement de l’impôt canadien. En vertu de la convention fiscale intervenant entre le Canada et le Luxembourg, les actions de la société canadienne constituent des « biens protégés par traité » et ne sont donc imposables qu’au niveau du Luxembourg (état de résidence du vendeur) et non au Canada (état où est situé le bien vendu).

La Cour Suprême analyse l’application de la Règle Générale Anti-Évitement (ci-après « RGAE ») dans le cadre de cette planification, et bien que l’on reconnaisse que la réorganisation préalable à la vente, et notamment l’intégration de la société au Luxembourg, constituent des opérations d’évitement engendrant un avantage fiscal, ces opérations ne sont pas jugées abusives en regard de la Loi. La RGAE ne peut donc s’appliquer à l’égard de ces opérations.

La Cour réitère que les contribuables ont le droit de planifier leurs affaires de manière à limiter leur fardeau fiscal.

C’est pourquoi, notamment, qu'une bonne planification est un outil essentiel pour l’entrepreneur ou l’investisseur, et peut lui permettre, en gérant adéquatement son fardeau et son risque fiscal, de dégager des liquidés supplémentaires pour l’investissement ou le réinvestissement dans l’entreprise.

N’hésitez pas à communiquer avec nous si vous avez des questions pour votre planification fiscale personnelle ou corporative!

[1] Canada c. Alta Energy Luxembourg S.A.R.L., 2021 CSC 49


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