10 décembre 2021

Bonjour et bienvenue à votre infolettre Barricad.

Dans cette édition, nous abordons plusieurs sujets de l'actualité immobilière qui ont retenu l'attention de nos experts, dont un article qui revient sur les propos d'un dirigeant de la Banque du Canada qui affirme que les investisseurs qui se précipitent dans le logement risquent une correction.

Nous commentons également un article où on démontre que les logements multirésidentiels résistent mieux à la pandémie que la plupart des autres types de propriétés. Nous revenons ensuite sur un sujet d'actualité qui fait beaucoup parler depuis quelques semaines, soit le métavers, et des impacts que ce monde virtuel pourrait avoir dans l'immobilier. Nous abordons aussi un article sur la hausse des prix dans l'immobilier et plus encore!

Vous trouverez à la fin de l'infolettre un billet juridique sur l'affaire DiCaita c. La Reine et des dépenses admissibles en immobilier.

La Banque du Canada affirme que les investisseurs qui se précipitent dans le logement risquent une "correction"
MREX

Article intéressant produit par les gens de la MREX, paru sur leur plateforme à la fin novembre.

On y reprend les plus récents commentaires d'un haut placé de la Banque du Canada en ce qui a trait à son/leur analyse de l'impact qu'a pu avoir la ruée de nouveaux investisseurs sur le marché immobilier. En plus d'engendrer une demande plus forte que l'offre, cet attrait soudain pour le bois et la brique a également eu l'effet pervers de pousser vers le haut l'endettement des ménages. Avec la hausse potentielle des taux d'intérêt, il va sans dire qu'un endettement plus élevé ajouterait une pression encore plus grande sur la capacité de payer générale des ménages canadiens.

Est-ce que cette option de hausser les taux demeure autant "l'évidence même" ou si ce genre de constat ne met pas un doute raisonnable dans la tête des décideurs sur la solution pour freiner l'inflation de l'immobilier canadien?

À voir!


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Les logements multirésidentiels résistent mieux à la pandémie que la plupart des autres types de propriétés
MREX

Cet article démontre une fois de plus que l'investissement immobilier est intéressant: avec un taux d'inoccupation de 3.3% prépandémie, les mises en chantier d'immeubles locatifs ont grimpé malgré la hausse du prix des matériaux, qui semblent vouloir revenir à la "normale". On y explique les raisons et les "pourquois" qu'un investissement immobilier peut rapporter gros !


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Pauline Cauchefer vend pour plus de 3 millions en immeubles
La Presse

En immobilier, avoir recours au levier que représente l'optimisation des loyers est souvent une stratégie afin de faire grossir son parc immobilier. Peut-être qu'il s'agit plus de malchance pour ce groupe de propriétaires, mais tout comme en impôt, il faut faire les choses dans les règles de l'art, de façon raisonnable et ne pas avoir peur de revoir son projet et la fiscalité qui y est associée, bien sûr!


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Dans le métavers, le marché immobilier a la cote
Journal de Montréal

Sommes-nous dans La Matrice ? Pincez-moi quelqu'un! Avec le changement récent de l'image de marque de Facebook pour Meta, les termes "méta" et "métavers" se popularisent à un rythme effréné. Seriez-vous surpris d'apprendre la vente d'un "terrain" virtuel (!!!) pour 4,3 millions de dollars ? C'est pourtant ce que l’entreprise Republic Realm, basée à New York, a annoncé la semaine dernière! Ce sera certainement tout un casse-tête juridique, légal et... fiscal !


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Immobilier résidentiel: La hausse des taux stimule le marché et les prix
Les Affaires

Les statistiques de l'APCIQ pour novembre 2021 viennent tout juste d'être publiées. Voici ce qui retient mon attention: Pour la province de Québec, les ventes ralentissent encore, mais restent toujours plus nombreuses que l'an dernier à pareille date (+18%). Pour ce qui nous intéresse un peu plus (les plex), les prix médians de vente sont de +22% supérieurs vs novembre 2020 et en hausse de 8% pour le cumul annuel. Il s'est cependant vendu moins de plex en novembre que l'an passé (-9%) mais au cumul annuel, on reste à +33%, Preuve que le marché est encore "chaud"!

Pour faire du chemin sur l'article de Les Affaires, il semble effectivement y avoir une course à l'achat et au choix son créancier hypothécaire avant que les taux n'augmentent (voir mon commentaire de la dernière infolettre). Est-ce que le marché saura se calmer en 2022 ?

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La distinction entre les dépenses courantes et les dépenses de nature capitale est essentielle afin de refléter adéquatement le revenu d’entreprise ou de bien aux fins fiscales. C’est aussi vrai dans le cadre d’un projet immobilier, pour lequel les dépenses engagées doivent avoir été en vue de générer un revenu, afin de pouvoir être déduites dans le calcul du revenu. Bien que d’application simple en apparence, ces concepts font régulièrement l’objet de contestation tel que le démontre l’affaire DiCaita c. La Reine rendue récemment par la Cour canadienne de l’impôt.

Dans cette affaire, le contribuable s’est opposé à l’encontre de nouvelles cotisations émises dans lesquelles le ministre du Revenu a refusé certaines dépenses encourues lors de travaux d’assainissement.

L’argument principal du ministre est à l’effet que le logement ne pouvait pas être loué durant les travaux et que, par conséquent, les dépenses n’étaient pas engendrées afin de générer du revenu. De manière subsidiaire, le ministre avance également que les dépenses n’étaient pas des dépenses d’exploitation courantes, mais plutôt des dépenses en capital.

En premier lieu, la Cour vient préciser qu’un logement demeure considéré comme étant utilisé en vue de générer un revenu même s’il ne peut temporairement pas être loué, dans la mesure où le bien était utilisé comme tel avant et après les travaux.

En l’espèce, la Cour donne raison au contribuable suivant l’analyse qui est faite des divers critères établis par la jurisprudence, notamment :

  • Est-ce que le bien a été amélioré afin de créer un avantage durable ?
  • Est-ce qu’il est question de réparations usuelles ?
  • Quel est le moment des réparations ?
  • Est-ce que le bien était occupé pendant les réparations ?
  • Quel était le coût des réparations par rapport à la valeur du bien ?
  • Y a-t-il eu une augmentation du loyer ?

Ces questions, dans leur ensemble, servent à déterminer la nature d’une dépense encourue. N’hésitez pas à consulter un professionnel si vous souhaitez vous assurer de manière préventive du traitement fiscal à réserver à certaines dépenses, ou encore pour contester une cotisation déjà émise par les autorités fiscales !


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