3 juin 2022

Bienvenue à votre infolettre Barricad, votre référence no 1 dans l'actualité fiscale immobilière.

Cette semaine, nous débutons par un article commenté par deux de nos professionnels sur les différentes techniques possibles pour un adolescent afin de faire fructifier son argent. Par la suite, nous abordons une nouvelle concernant le ralentissement des nouvelles mises en chantier à certains endroits au Québec.

Nous commentons ensuite un article concernant la baisse de confiance des Canadiens vis-à-vis l'économie actuelle et future. Nous abordons, par la suite, un article concernant une potentielle solution afin de favoriser l'accessibilité au logement.

Nous concluons l'infolettre par un billet juridique de Me Justin Roy et Me Sophie Casgrain sur la fameuse vente à 1$.

Bonne lecture!


Étant moi-même père de jeunes enfants et ayant une clientèle de jeune famille, je trouve essentiel de démocratiser les finances et surtout la fiscalité. Dans un contexte où un manque de main-d'œuvre criant se fait sentir, il est primordial, à mon avis, que les "jeunes" se retrouvent sur le marché du travail (emploi étudiant) non seulement pour gagner une paie, mais également pour se responsabiliser et comprendre la valorisation du temps et de l'effort. Donc comment faire, comme parent, pour aider son jeune à faire fructifier son argent durement gagner ?

D'abord, il faut évidemment présenter les faits à son ado: L'argent ne pousse pas dans les arbres et la surconsommation est l'un des ennemis de nos finances personnelles. Dans l'article cité ci-haut, on présente quelques idées. Chez Barricad, nous voyons de plus en plus de parents prêts à financer les débuts de leurs enfants en immobilier, alternative très intéressante à explorer et au fort potentiel de rendement. Mais, comment ça marche ? À mon avis, le plus simple reste un prêt, avec intérêts au taux prescrit minimalement, entre le parent et le jeune adulte où le parent retrouve sa mise de fonds via les revenus mensuels excédentaires, selon leur entente. Pendant ce temps, le jeune fait croître son patrimoine en cumulant un peu de trésoreries (à même le solde des revenus locatifs), en capitalisant (les locataires paient indirectement sa dette à la banque) et en voyant l'immeuble prendre de la valeur. Au bout du premier terme de financement, le jeune adulte peut refinancer et rembourser la balance du prêt à ses parents. Il pourra éventuellement grossir son parc immobilier ou l'améliorer, le cas échéant.

Comme on le répète toujours, l'investissement en immobilier permet de générer: 1) Une liquidité mensuelle, 2) une plus-value sur l'immeuble, 3) une capitalisation financière et 4) un abri fiscal(!!), à condition d'avoir écouté les conseils de pros! De plus, le risque du parent demeure relativement faible: le prêt se rembourse par lui-même et l'immeuble est un actif à long terme (qui n'est pas liquide)! On recommande évidemment (même si c'est dans la famille), de se faire de bonnes ententes écrites quand même. Évitons de causer plus de problèmes qu'on en règle!


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À la lecture de cet article, on remarque, au Québec, une légère baisse des mises en chantier année sur année. On parle d'une diminution de 6% alors qu'historiquement, la période du "printemps" est très mouvementée. Il faut croire que la récente hausse des taux et le coût des matériaux toujours en hausse affectent le marché. De plus, problème généralisé, on manque de main-d'œuvre qualifiée dans tous les secteurs. L'ensemble de ces facteurs me laisse croire qu'on a atteint un certain "plateau" et qu'on sera dans une période de stabilisation dans les prochains mois, le temps que le marché s'adapte aux nouvelles réalités. Ceci étant dit, on remarque que certains marchés, comme celui de Québec, continuent de croître. Est-ce simplement l'effet à retardement que Québec vit vs Montréal ou signe que la Capitale est en force ?

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L’article par La presse canadienne avance que les Canadiens sont de plus en plus pessimistes à l’égard de l’économie actuelle et future, considérant la forte inflation ainsi que les hausses du taux directeur prévu au courant de la prochaine année. En fait, le contraire aurait été très surprenant ! Cependant, avant de déterminer si la crainte est justifiée, il faut préciser ce que signifient réellement ces termes économiques.
 
Grossièrement, l’inflation est la mesure de la variation d’un panier de biens fictifs, qui représente l’économie. C’est-à-dire, si l’inflation est de 3 %, le prix du panier de biens augmente de 3 %. Donc, lorsque l’inflation est élevée, on parle de perte du pouvoir d’achat, car il coûte plus cher au consommateur pour les mêmes produits et services. D’autre part, le taux directeur est celui sur lequel les institutions financières se basent afin d’établir le taux d’intérêt sur leurs prêts. Si le taux directeur augmente, alors les taux sur les nouveaux prêts (ou prêts à taux variable) augmenteront également d’un montant plus au moins équivalent à la hausse du taux directeur.

Donc, en résumé, le prix des biens et services dans l’économie augmente, en plus des frais reliés aux prêts pour ces biens et services. Comment ne pas être pessimiste dans une telle situation ? Et bien, la réponse est que ces mesures sont temporaires et visent à rétablir l’équilibre dans l’économie. La Banque du Canada vise à maintenir le taux d’inflation à 2 %, soit l’équilibre de la fourchette cible allant de 1 % à 3 %. Pour se faire, ils augmentent le taux directeur, ce qui augmente le coût des prêts et réduit la demande pour les biens et services. Comme il y a moins de demandes et moins de surenchère, le prix des biens se stabilise et l’inflation diminue.

Alors à tous ceux qui sont pessimistes quant au futur de l’économie, je dis qu’il ne faut pas trop s’inquiéter, car les mesures ne sont que temporaires. La meilleure façon de faire face à une telle situation est de s’être préparé pour cette éventualité en consultant un planificateur financier ou un conseiller fiscal qui peut vous aider à mettre en place des stratégies de gestion de risques.

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Voilà une belle proposition qui permettrait éventuellement d'accélérer la mise en chantier des immeubles locatifs neufs (je vous rappelle qu'il manque au Québec plus de 100 000 logements) ! Vous savez qu'au Québec, un particulier ou une société qui construit un immeuble locatif neuf doit s'autocotiser, c'est-à-dire se vendre à lui-même l'immeuble ? Ce principe est nécessaire pour combler la différence (au niveau du profit notamment) entre un particulier qui paie un entrepreneur pour la construction de l'immeuble et le particulier qui construit lui-même l'immeuble. Dans le principe d'autocotisation, il existe un crédit de taxes: le remboursement pour un immeuble d'habitation locatif neuf (RIHLN). Un contribuable peut donc "récupérer" une partie des taxes payées sur l'immeuble. Le "hic" est que les seuils à respecter pour ne pas perdre ce crédit n'ont pas été revisités depuis les années 2000. Or, les seuils (entre 200 000$ et 225 000$ au Québec et 350 000 à 450 000$ au fédéral) sont atteints très rapidement notamment par la hausse marquée des matériaux, le coût de la main-d'œuvre et parce que le prix du terrain de l'immeuble doit également être ajouté aux logements bâtis. Le coût supplémentaire (ou dans ce cas-ci, la perte du crédit) est donc ajouté au coût du logement, faisant ainsi gonfler le loyer mensuel. L'article cité en entrée de jeu propose plusieurs pistes de solutions: la plus probable, selon nous, serait de revoir les seuils pour le RIHLH. L'autre proposition serait d'abolir les taxes sur l'immeuble à condition de respecter certains critères: Cette solution est, à mon avis, peu viable dans le sens où elle deviendrait vite inéquitable entre un immeuble bâti en grand centre versus un immeuble bâti en région, en raison de la différence des prix des terrains.

Pour en savoir plus sur l'autocotisation, je vous invite à lire l'excellent article de mon collègue Yvan Fournier: Autocotisation en TPS/TVQ en vertu des règles de fourniture à soi-même.

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De manière générale, la règle fiscale veut que, à moins d’exceptions précises prévues par la Loi de l’impôt sur le revenu (ci-après la « LIR »), des personnes ayant un lien de dépendance (comprenant notamment les personnes d’une même famille proche, ainsi que les personnes morales contrôlées) doivent transiger entre elles à la juste valeur marchande (ci-après la « JVM »). Dans ce contexte, les ventes de biens, notamment de biens immobiliers, pour une contrepartie inférieure à la JVM, peuvent entraîner des impacts fiscaux inattendus, et surtout non désirés. Concrètement en pratique, nous voyons souvent survenir ce type de vente pour la contrepartie symbolique de 1$.

Lorsque la contrepartie donnée au vendeur est jugée insuffisante, l’alinéa 69(1)b) de la LIR fera en sorte de réputer la transaction effectuée à la juste valeur marchande pour le vendeur. Par conséquent, si l’immeuble a pris de la valeur depuis sa date d’acquisition, un gain en capital sera généré sur la pleine valeur de l’immeuble (ainsi qu’une potentielle récupération d’amortissement le cas échéant). Cette règle s’applique nonobstant que la contrepartie soit insuffisante ou carrément inexistante.

Quant aux conséquences fiscales provoquées pour l’acheteur, il convient de préciser qu’une grande différence existe entre la situation où aucune contrepartie n’est donnée et la situation dans laquelle une contrepartie insuffisante est donnée.

Lorsqu’aucune contrepartie n’est donnée par l’acheteur, l’alinéa 69(1)c) de la Loi de l’impôt sur le revenu fait en sorte que l’acheteur est réputé acquérir le bien à sa juste valeur marchande, même s’il n’a rien offert en retour. Dans un tel cas, le prix de base rajusté de l’immeuble pour l’acheteur qui servira à calculer son gain en capital lors d’une vente future sera la juste valeur marchande du bien.

Aux fins du droit civil, pour que la transaction constitue une véritable donation, aucune contrepartie ne doit être payée au vendeur. Lorsqu’un montant, même nominale (reprenons notre exemple de 1$), le prix de base rajusté de l’immeuble pour l’acheteur sera à ce montant nominal. Aucune disposition dans les lois fiscales n’existe afin de réputer l’acquisition effectuée à la juste valeur marchande dans un tel cas. De ce fait, nous nous retrouvons dans une situation de double imposition lors d’une vente ultérieure, car le vendeur s’est imposé sur la juste valeur marchande du bien sans que l’acheteur soit en mesure d’utiliser la juste valeur marchande du bien comme prix de base rajusté. Concrètement, la différence entre la contrepartie de 1 $ et la juste valeur marchande du bien lors du transfert sera imposée une fois pour le vendeur et une deuxième fois par l’acheteur lorsqu’il vendra l’immeuble dans le futur.

En résumé, d’un point de vue fiscal, il est plus intéressant de faire une donation complète d’un bien que de faire une vente à 1 $. Cela étant dit, n’hésitez pas à contacter un professionnel de la fiscalité afin de vous assurer de structurer vos transferts d’immeubles de manière optimale.


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