11 mars 2022

Bonjour et bienvenue à votre infolettre Barricad.

Dans cette édition, nous abordons plusieurs sujets de l'actualité immobilière qui ont retenu l'attention de nos experts.

Il serait difficile de ne pas parler de la hausse du taux d'intérêt annoncé par la Banque du Canada, puisqu'il s'agit du sujet chaud de l'heure dans le monde de l'économie canadienne. Nous abordons d'ailleurs deux articles sur le sujet et nos experts donnent leur opinion face à cette nouvelle hausse.

Vous désirez investir en immobilier, mais vous ne souhaitez pas nécessairement acheter des propriétés physiques? Il est possible de le faire et nous commentons un billet très intéressant sur les différentes façons pour y arriver grâce au REER. Finalement, nous revenons sur un article concernant la nouvelle taxe introduite par la ville d'Ottawa sur les logements vacants.

Nous concluons l'infolettre par un billet juridique par Me Justin Roy et Me Sophie Casgrain sur l'évaluation de la juste valeur marchande d'un immeuble selon les règles d'autocotisation.


Bonne lecture!

Le sujet de l'heure actuellement : la hausse du taux d'intérêt.

Cette hausse, qui affecte bien certainement les acteurs du monde de l'immobilier qui utilisent l'effet de levier comme outil principal de croissance, a également un impact direct sur la vigueur économique et la capacité des entreprises à maintenir leurs opérations.

Un sondage de KPMG révèle qu'une hausse de 1 % des taux d'intérêt exercerait des pressions importantes sur le fonds de roulement pour plus de 55 % des entreprises sondées.

Évidemment, les taux d'intérêt sont déductibles, mais avec des taux d'imposition aussi bas que 12,2 % en 2022, la fiscalité n'apporte que très peu de réconfort sur l'anticipation des hausses répétées dont on entend parler en coulisse.

Est-ce que la Banque du Canada continuera d'utiliser l'intérêt comme moyen de freiner l'inflation ou est-ce que le marché fera son travail par lui-même au grand soulagement des entrepreneurs?



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On s'y attendait tous depuis longtemps: le taux directeur a gagné 0,25 % le 2 mars dernier. On explique que l'inflation connue depuis le début de la pandémie et le contexte d'incertitude mondiale (avec le conflit armé en Ukraine) fait craindre par la Banque du Canada une autre augmentation marquée de l'inflation. Concrètement, cela veut dire que vos emprunts à taux variable vous coûteront un peu plus cher. Ceci dit, ceux en « taux variable » (1,25 % disponible aujourd'hui dans certaines institutions) ont encore l'avantage sur le taux fixe 1 an (2,19 %). À suivre comment le marché réagira face à cette nouvelle: les marchés parient que le taux directeur de la Banque du Canada atteindra 1 % d'ici juin et 1,75 % dans 1 an.


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Le REER est un formidable outil de report d’imposition pour le particulier, mais il est important de bien connaître son fonctionnement afin de bien l’utiliser. Ici, l’auteur propose des solutions afin d’en faire également un outil pour investir en immobilier. La première stratégie proposée est naturellement le RAP, qui permet « d’emprunter » de l’argent à son REER afin de faire l’acquisition de sa première habitation. Investir dans des titres immobiliers de la bourse est également une solution simple et accessible. Toutefois, les deux autres stratégies décrites par l’auteur, soit de « prêter » son REER ou « d’emprunter » celui des autres pour faire l’acquisition d'immeubles, sont des stratégies moins courantes et moins accessibles. Elles se doivent d’être adoptées avec beaucoup de prudence, car il est relativement facile de contaminer un REER et de lui faire perdre ses attributs avantageux.

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Emboîtant le pas de la ville de Vancouver, c'est maintenant le tour d'Ottawa d'imposer une taxe « d'inoccupation » aux propriétaires ayant des logements libres. Selon le maire de Vancouver, la nouvelle taxe serait très efficace, ayant fait baisser le taux de vacances de 14,6 % en 2019. Ceci est certainement un moyen d'assurer l'accès aux logements au plus grand nombre et c'est aussi une belle occasion de freiner le marché immobilier pour assurer une accessibilité aux logements (c'est préférable de « baisser » le prix du loyer que de payer la nouvelle taxe). Le seul hic, c'est que la taxe de 1 % sur la valeur foncière sera applicable sur les immeubles de jusqu'à 6 logements... Qu'en est-il des plus gros immeubles ? Il ne fait aucun doute qu'on suivra le dossier... Est-ce que ça fera des « petits » du côté du Québec?

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En règle générale, lorsqu’un contribuable construit un nouvel immeuble, ou encore effectue des rénovations majeures à un immeuble d’habitation existant, celui-ci doit payer les taxes de vente sur la juste valeur marchande de l’immeuble ou des rénovations. Or, la définition de la juste valeur marchande selon la Loi sur la taxe d’accise donne très peu de directives quant à la façon de déterminer cette valeur et il faut ainsi utiliser certains critères développés par la jurisprudence.

Dans Carvest Properties Limited c. La Reine, 2021 CCI 21, c’est justement la méthode à utiliser afin de déterminer la juste valeur marchande qui fait l’objet du litige, car plusieurs méthodes différentes peuvent être appliquées suivant les faits propres à chaque cas d’espèce.

Dans cette affaire, le contribuable est d’avis que la méthode du prix coûtant majoré de 6 % est celle à utiliser alors que l’Agence du revenu du Canada croit plutôt qu’il faudrait utiliser la technique de la parité. Après une longue analyse, le juge donne raison à l’Agence du revenu Canada, car il mentionne que la technique d’évaluation utilisée est la plus appropriée en fonction de ce cas précis.

N’hésitez pas à contacter l’un de nos spécialistes en fiscalité immobilière si vous souhaitez vous assurer que la technique d’évaluation que vous utilisez pour les règles sur l’autocotisation est la plus appropriée en fonction de votre situation!


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