L’achat par actions en immobilier

Au fil de l’évolution de Barricad Fiscalistes, nous avons remarqué plusieurs nouvelles tendances qui se sont développées tranquillement en immobilier et en construction au Québec.

On peut penser au bousculement mondial qu’a proposé AirBnB avec sa plate-forme révolutionnaire permettant la démocratisation de la location résidentielle à courte durée.

Encore plus près de nous, l’engouement très actuel pour la construction de résidences de personnes âgées qui se fait sentir dans toutes les régions. Phénomène intimement lié à la courbe démographique québécoise et au besoin d’alternatives plus appropriées et personnalisées aux demandes des plus âgés de notre société.

Nécessairement, encore une autre fois, il est impossible de passer sous silence la plus récente crise sanitaire qui a chamboulé complètement les affaires partout dans le monde et dans tous les secteurs. L’impact sur l’immobilier? Des taux d’intérêt maintenus dans « le plancher », afin de limiter la pression le plus possible sur les entreprises en les invitant à ne pas lésiner sur l’emprunt pour maintenir les activités et relancer la croissance. Cette stratégie financière, menée par la Banque du Canada, a aussi eu pour effet de propulser les valeurs des immeubles à des niveaux jamais atteints auparavant. L’engouement pour le marché immobilier ne s’essoufflant pas, les prix pour les immeubles résidentiels, sous presque toutes ses formes, continuent du subir une forte pression à la hausse demandant, par le fait même, aux investisseurs de mettre davantage d’argent « liquide » dans la transaction pour combler la « surprime sur le prix d’achat » que le marché oblige pour s’y introduire.  

Finalement, l’avènement de la nouvelle ère qu’amènent les technologies et la facilité de « rapprochement virtuel » entre les investisseurs, promoteurs, constructeurs, développeurs et propriétaires d’immeubles de la panoplie d’informations dont ils ont besoin dans leur quotidien.  Le tout mené, entre autres, par les « porte-paroles » de toute la sophistication des méthodes de travail et des vielles manières de faire et catalysé par les différents groupes d’entraide, d’apprentissage et de formation en immobilier qui viennent continuellement remettre en question plusieurs des idées les plus inébranlables du domaine.

Ces porte-paroles étant évidemment les gestionnaires et propriétaires de ces différents regroupements qui souhaitent rendre toujours de plus en plus limpides les moindres facettes de l’investissement immobilier en amenant les participants, abonnés ou mentorés à remettre en question leurs propres manières de penser et la vision qu’ils ont de leurs parcs immobiliers.

En combinant la vélocité du marché immobilier actuel et un accès à de l’information de plus en plus précise, toujours plus complète et d’une diversité intarissable, les entrepreneurs ont commencé à se pencher de façon beaucoup plus sérieuse sur la façon même de réaliser leurs transactions d’acquisition ou de vente. L’immobilier étant un secteur extrêmement conservateur où les moindres changements sur ces « bonnes vieilles méthodes » amènent toujours son lot de questionnements de la part de ceux qui s’y« baladent » depuis des années, de telle sorte que le simple fait de penser réaliser de façon innovatrice une transaction aussi banale que l’échange d’un immeuble entre un vendeur et un acheteur se veut presque un acte de sorcellerie ou de vaudouisme. Néanmoins, une série de nouveaux questionnements et de nouvelles alternatives nous sont donnés d’explorer et de plus en plus de transactions sont menées à terme grâce à ce processus transactionnel qui est tout à fait usuel et connu du marché des affaires. On parle ici de montages ou de « stratégies financières » qui étaient alors réservés uniquement aux plus importantes transactions immobilières, laissant ainsi à la remorque des transactions de valeurs intéressantes, et surtout, entre des parties tout à fait disposées à aller plus loin dans l’analyse des possibilités« gagnant-gagnant » qu’amène cette façon de faire. N’importe quoi qui irait plus loin que la simple balance de prix de vente (ou solde de prix de vente) dont on entend régulièrement parler, bien qu’elle soit encore bien mal expliquée, mise en application de façon parfois hasardeuse et pour laquelle les avantages fiscaux réels pour le vendeur sont, la plupart du temps, beaucoup trop romancés.

Note : Comprenons-nous bien, nous sommes totalement favorables au fait de demander au vendeur de financer une portion de la transaction, nous la recommandons d’ailleurs dans la quasi-totalité des transactions que nous avisons, mais c’est plutôt sa mise en place et ses réelles conséquences qui sont souvent négligées ou dont les explications laissent à désirer par les professionnels impliqués.

Bref, l’idée derrière cette nouvelle variante aux transactions immobilière part de deux principes bien connus :

1)    Le vendeur devra composer avec des impacts fiscaux importants qui différeront fort probablement des niveaux d’imposition avec lesquels il compose ordinairement (les fameux paliers d’imposition);

2)    L’acheteur voudra presque toujours protéger ses liquidités nécessaires pour réaliser la transaction. En d’autres termes, l’acheteur est prêt à vivre avec un effet de levier plus important afin de permettre d’utiliser ses fonds pour des rénovations sur le (ou les) immeuble(s) visé(s) [1] ou pour procéder à d’autres acquisitions.

De cette façon, le vendeur et l’acheteur pourront mettre leurs intérêts en commun et procéder à la même transaction, soit la vente du même nombre déterminé d’immeubles, mais en procédant plutôt grâce à l’interposition d’une société par actions à l’aventure. Cette nouvelle société, créée pour l’occasion, sera de mise que le vendeur détienne les immeubles visés de façon personnelle ou dans une société. Dans les deux cas, on transférera les immeubles vers la nouvelle société pour les y isoler. On pourrait, dans certains cas, utiliser la société actuelle du vendeur pour appliquer les mêmes principes, et ainsi éviter de devoir procéder à des transferts des immeubles souhaités vers une nouvelle entité, mais il faudra à ce moment que l’acheteur accepte de vivre avec le passé juridique et fiscal de la société du vendeur. En procédant de la sorte, le vendeur pourrait simplement transférer les autres actifs qu’il souhaite conserver vers son « holding » ou une nouvelle société créée à cette fin et qu’il conservera après la vente. On verra à se poser ce genre de questions sur la récupération de l’entité du vendeur surtout lorsque le mouvement des immeubles visés pourrait impliquer des charges relativement aux droits de mutation(s) immobilière(s) ou des charges en impôts.

Par la suite, une fois les immeubles à acquérir séparés du reste, on travaillera plutôt la transaction en s’appuyant sur les actions de l’entité détenant les immeubles. Cette simple transition entre la « base interne », que sont les immeubles, et la « base externe », que représentent les actions, viendra ouvrir un champ de possibilités presque infini et tout un nouveau pan de négociations potentielles entre l’acheteur et le vendeur. Qui plus est, on pourra même réaliser des transferts progressifs ou même partiels des actions, ce qui permettra dans certaines situations de laisser le vendeur profiter encore des bénéfices et de la plus-value des immeubles visés en permettant peut-être à l’acheteur de limiter le rendement que le vendeur est endroit de s’attendre lorsqu’il finance une transaction (le même principe s’applique dans la« balance de prix de vente » traditionnelle).

On pourra aussi penser au fractionnement et au report des impôts dorénavant atteignables beaucoup plus facilement dû au fait qu’on travaille maintenant avec des actions qui représentent indirectement la valeur nette des immeubles qu’on désirait acheter. Les limitations sur la possibilité de vendre des portions d’immeubles ou de reporter sur plus de 5 années les impacts fiscaux seraient alors de nouvelles options s’offrant aux parties étant donné la très grande latitude que permettront les contrats d’achat/vente d’actions (base externe) contrairement aux règles beaucoup plus rigides des transactions sur les biens immobiliers directement (base interne).

Enfin, pour l’acheteur, le fait d’entrer dans une transaction où la base externe coûtera passablement moins que la base interne, étant donné qu’on soustraira la valeur des passifs de la société aux actifs de celle-ci, entenant compte comme passif additionnel les impôts futurs que l’acheteur acceptera de supporter et des pertes d’économies qu’il avalera aussi, cela permettra de voir beaucoup plus loin avec ses liquidités disponibles et l’effet de levier que la banque sera prête à lui proposer. Effectivement, tout dépendant de l’allure des négociations et des attentes des parties, une portion seulement peut-être de cet argent sera requis pour conclure la transaction avec le vendeur ce qui ouvrira potentiellement alors un éventail de nouvelles possibilités.

On comprendra, pour terminer, que ce genre d’idées, qui mérite très certainement de l’attention, pourra devenir réalité surtout si le jeu en vaut la chandelle. Les honoraires juridiques, fiscaux et comptables, les frais bancaires, les pénalités, les impôts, les taxes de vente et les droits de mutation font nécessairement tous partie de l’analyse en amont qu’on se doit de conduire avant de foncer tête baissée vers des options de la sorte. Sophistication et flexibilité obligent!

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Le masculin est utilisé pour alléger le texte, et ce, sans préjudice pour la forme féminine

[1] Le pluriel sera utilisé pour la suite du texte afin d'indiquer une transaction de plusieurs immeubles, mais le même principe s’applique également pour un seul immeuble.

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Publié le 1 avril 2021