Limites fiscales

Restriction à la déduction pour amortissement d'un terrain

- Il n'est pas possible de réclamer une déduction pour amortissement relativement à la valeur du terrain.

- La valeur du terrain doit être déterminée en fonction de sa proportion dans le prix d'achat lors de l'acquisition.

DPA maximale pour un immeuble locatif détenu par une société

Une société dont l'entreprise principale consiste en la vente ou la location de biens immeubles peut réclamer une DPA qui a pour effet de créer une perte locative.

DPA maximale pour immeuble construit en bois, stuc, tôle ou métal (Agricole ou pêche)

DPA maximale pour un immeuble construit en bois rond, en stuc sur pans de bois, en tôle galvanisée ou en métal ondulé.

- Un immeuble construit en bois rond, en stuc sur pans de bois, en tôle galvanisée ou en métal ondulé peut faire l’objet d’une
DPA de 10 % lorsqu’il remplit l’une des conditions suivantes :  
o Il a été acquis avant 1979 ;    
o Il a été utilisé pour produire un revenu d’agriculture ou de pêche ;  
o Il n’a aucune semelle ni autre appui en fondation sous le niveau du sol.  

- Certaines autres conditions permettent de se qualifier afin d’être inclus dans la catégorie 6.

Amortissement accéléré

Les biens admissibles acquis après le 20 novembre 2018 et qui sont prêts à être mis en service avant 2028 peuvent être admissibles à l'incitatif à l'investissement accéléré. Les biens admissibles qui étaient soumis à la règle de la demi-année sont admissibles à une DPAcorrespondant à trois fois la déduction normale de la première année, alors que c'est une fois et demie la déduction normale pour les biens admissibles qui n'étaient pas soumis à la règle de la demi-année.

- En réclamant une
DPAplus élevée la première année, les DPAsubséquentes seront moins importantes.

- Le bien ne doit pas avoir été utilisé à quelque fin que ce soit avant son acquisition par le contribuable ni être un bien relativement auquel un montant a été déduit à titre de
l'amortissementou de perte finale par une autre personne.

- L'application de l'incitatif à l'investissement accéléré suspend la règle de la demi-année.

DPA maximale pour un immeuble acquis après 1987

- La plupart des bâtiments acquis après 1987 font partie de la catégorie 1 et font l’objet d’un taux de DPA de 4 %.
   o À moins de ne pas faire clairement partie d’une autre catégorie.

- Le taux de
DPA peut faire l’objet d’un montant additionnel lorsque certaines conditions sont satisfaites.

DPA maximale pour un immeuble locatif détenu par un particulier

Un particulier ne peut pas créer une perte locative en utilisant la DPA.

Il est toutefois possible de réclamer la DPA afin de réduire le revenu locatif net à zéro (0) pour l'ensemble des biens locatifs détenus par le particulier, dans la mesure où la somme de ses revenus locatifs ne représente pas une perte locative nette.

DPA maximale pour un immeuble acquis avant 1988

La plupart des bâtiments acquis avant 1988 font partie de la catégorie 3 et font l’objet d’un taux de DPA de 5 %.

- À moins de ne pas faire clairement partie d’une autre catégorie.

Imposition minimale lors du roulement d'un immeuble

À moins de situations particulières, par exemple lorsque le solde d'hypothèque associé à un immeuble est trop important, il est possible de transférer un immeuble à une société sans générer une imposition immédiate.

- Dans un tel cas, l'impôt est reporté dans le temps et le cédant reçoit une contrepartie de la société comprenant une actionde celle-ci.

Restriction à la somme convenue lors du transfert

Différents facteurs influencent la somme convenue à utiliser lors du transfert, mais afin de ne pas provoquer d'imposition immédiate, elle doit en général correspondre à la fraction nonamortiedu bâtiment et au prix de base rajustédu terrain.

Critères de détention des ACTIONS à la suite d'un roulement / transfert pour exemption

Afin de permettre l'exemption des droits de mutation immobilières relativement au transfert d'un immeuble à une personne morale (par une personne physique ou une autre personne morale), il est impératif que le cédant reçoive et conserve 90 % ou plus des actions du cessionnaire conférant des droits de vote pendant une période de 24 mois qui suit la date du transfert.

Palier des droits de mutation

Les droits de mutation se calculent de manière distincte par tranche selon la base d'imposition.

(Voir tableau 1 - Droits de mutation)

Note: Une ville peut, par règlement, fixer un taux supérieur à 1,50 % pour toute tranche qui excède 500 000 $. Il est donc important de vérifier auprès de la ville concernée si un tel règlement a été adopté.

Critères de détention des PARTS à la suite d'un roulement / transfert pour exemption (ex.: SENC/ SEC)

Afin de permettre l’exemption des droits de mutation immobilières relativement au transfert d’un immeuble à une société de personnes (SENC / SEC), il est important que la part du cédant dans les profits ou les pertes du cessionnaire soit d’au moins 90 %.

Montant exonéré minimum pour droits de mutation

Il y a exonération du paiement de droits de mutation pour les transferts dont la base d’imposition est inférieure à 50 000 $.

Tableau 1 - Droits de mutation
Autocotisation TPS/TVQ - Immeuble d'habitation locatif neuf

- Celle-ci survient à la plus tardive de deux (2) dates, soit l'achèvement à plus de 90 % de la construction de l'immeuble OU l'arrivée du premier locataire;

- On doit payer la taxes sur la JVM la plus probable de l'immeuble au moment précis où les deux (2) conditions sont satisfaites;

- Le crédit RIHLN peut être demandé afin de limiter la TPS et la TVQ à remettre; 

- Il est possible de produire de façon consolidée pour minimiser l'impact de l'autocotisation sur la trésorerie du client;

- L'autocotisation peut également survenir lors de la rénovation majeure d'un immeuble.


* Il est conseillé de discuter avec un de nos spécialistes afin d'en apprendre davantage sur ces éléments et comment bien les planifier.

Taxe sur l'hébergement

Les personnes inscrites au régime de la taxe sur l’hébergement doivent percevoir une taxe de 3,5 % sur le prix de chaque nuitée louée dans l’unité d’hébergement.  

* On parle ici de ceux qui offrent de la location courte durée dans leur établissement.

Remboursement pour un immeuble d'habitation locatif neuf - RIHLN

Remboursement partiel de la TPS et de la TVQ pour les propriétaires-constructeurs d'un immeuble d'habitation locatif neuf.

- Les propriétaires-constructeurs d’un immeuble d’habitation locatif neuf ou ayant fait l’objet de rénovations majeures qui louent à long terme une ou des habitations comprises dans cet immeuble peuvent avoir droit à un remboursement partiel de la TPS et de la TVQ payées d’un montant maximal de 36 % des taxes payées lors de l'autocotisation.

- Le remboursement maximal:
   o   Diminue progressivement lorsque le prix d’achat de l’habitation neuve est supérieur à 350 000 $ pour la TPS et supérieur à 200 000 $ pour la TVQ (calcul par unité).

   o Le remboursement devient nul lorsque la JVM du terrain et de l'habitation est supérieure à 450 000 $ pour la TPS et supérieure à 300 000 $ pour la TVQ.

Les duplex sont considérés, pour le crédit RIHLN, comme ne contenant qu'une seule unité, rendant très difficile la qualification aux remboursements.

Remboursement d'une habitation neuve - RHN

Remboursement partiel de la TPS et de la TVQ pour les propriétaires d'une habitation neuve ou ayant fait l'objet de rénovations majeures.

oLe remboursement maximal correspond à 36 % de la TPS payée et à 50 % de la TVQ payée.

oLe remboursement diminue progressivement lorsque le prix d’achat est supérieur à 350 000 $ pour la TPS et supérieur à 200 000 $ pour la TVQ.  

oLe remboursement devient nul si le prix d’achat est égal ou supérieur à 450 000 $ pour la TPS et à 225 000 $ pour la TVQ.

Nombre d'employés et revenu actif

- Une société doit avoir plus de 5 employés considérés travailler à plein temps et toute l'année dans son entreprise pour pouvoir gagner du revenu « actif » lorsqu’elle se qualifierait autrement comme une société gagnant du revenu de placement, soit du revenu « passif ».

- Il est à noter que le fait de charger la TPS et la TVQ sur un revenu passif n'a pas pour effet d'en changer la nature (active/passive).

Taux d'imposition des sociétés exerçant des activités immobilières

- Si les revenus de la société sont considérés être des revenus passifs, le taux d'imposition applicable est de 50,17 %.
  o 30,67 % du 50,17 % peuvent toutefois être remboursés lors du versement de
dividendes imposables.

- Si les revenus de la société sont considérés être des revenus actifs, le taux d'imposition applicable est de
12,2 % lorsqu'assez d'employés sont présents dans la société. Autrement, le taux d'imposition applicable est de 20,50 %.

- Lorsque le capital imposable d'une société au Canada pour l'année d'imposition précédente est entre 10 000 000 $ et 15 000 000 $, le plafond des affaires sera réduit proportionnellement de
500 000 $ à 0 $.
  o Le niveau d'endettement du groupe de sociétés associées peut donner une idée du solde de capital imposable.

Déduction de frais de déplacement

Lorsque les immeubles sont détenus personnellement, il faut tirer des revenus d’au moins deux (2) biens locatifs afin de pouvoir en déduire une somme raisonnable pour les frais liés à l’utilisation d’un véhicule à moteur lors de la perception des loyers, de la supervision des travaux de réparation ou de la gestion des biens locatifs ;  

- À défaut, les dépenses qui ne sont pas encourues pour des travaux d’entretien ou de réparation seront considérées être des dépenses personnelles.

Dépenses autorisées dans les déclarations de revenus

Sauf exception, les dépenses engagées afin de tirer un revenu d'entreprise ou de biens sont déductibles, telles que les dépenses pour un cellulaire, un bureau à domicile, internet, et ce, en proportion de l'utilisation qui en est faite afin de gagner un revenu.

- Ces dépenses peuvent également être remboursées au particulier lorsque les immeubles sont détenus par une société.

Les informations contenues dans la présente section effectuent un survol des notions fiscales, mais certaines informations ont fait l'objet d'un résumé. Par conséquent, il demeure pertinent de consulter un fiscaliste afin de bien saisir la portée et les limites des informations partagées.
Dernière mise à jour: 15 mai 2022
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